Los barrios de Monserrat, San Telmo y La Boca vienen mostrando un excedente en la cantidad de oferta de inmuebles que la demanda está muy lejos de absorber y el desfasaje es cada vez mayor. El sobrestock, y la baja de precios, son comunes a casi todo el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires.

La zona sur de la ciudad fue una franja muy buscada por los desarrolladores hasta antes de la pandemia. Valores de incidencia más bajos y mejoras importantes en los barrios, atrajeron a inversores que vieron la posibilidad de hacer buenos negocios y proyectos. Muchas tierras, principalmente en el barrio de La Boca alrededor de la Usina del Arte, fueron compradas por desarrolladores importantes pensando en una clase media para la compra con crédito. “Esas tierras están esperando algún cambio de ciclo”.  Quien ofrece el resumen es el arquitecto Marcelo Langone, de Di Mitrio Inmobiliaria, una empresa decana de la zona.

San Telmo por caso, el casco histórico y el más pequeño de la ciudad, con 72 manzanas, tiene una oferta de departamentos, entre nuevos, usados y los requeridos PH,  de 2.200 unidades, lo que da un ratio de 30 inmuebles a la venta por manzana.

“Arrancamos el 2022 con el antecedente de tres años muy malos para el sector. Tanto el  2019 en dónde comenzó a ser evidente la caída de precios y de operaciones, como el 2020, el año de la cuarentena, que está en los registros como el peor  de los últimos 40 medido en cantidad de operaciones y un 2021 que tuvo una recuperación respecto al año anterior pero que ni siquiera llegó a los niveles del 2019”, resume Langone.

Un escenario con dólar e inflación altos, sin demasiadas  perspectivas de mejoras y sin crédito hipotecario genuino, hace que el pronóstico para este año no sea alentador y el sur de la ciudad no es una excepción respecto al resto de CABA, sostiene el  especialista.  Quien agrega que el excedente de oferta, en relación con la demanda “claramente impacta en un descenso importante de los valores de publicación de las propiedades que realmente se quieren vender, las cuales,  si tomamos como referencia los dos últimos años, está en el orden del 30% y obviamente se refleja en los precios de cierre”.

Esta situación es palpable en la cantidad de inmuebles a la venta, y  para tomar otro ejemplo de la caída fenomenal de los precios de cierre, en el Barrio de Catalinas, uno de los más buscados dentro de La Boca, un 3 ambientes de 58m2 en mayo del 2018 se estaba cerrando en u$ 125.000 con un préstamo UVA. Hoy ese mismo departamento, sin préstamo, se está cerrando alrededor de los u$ 70.000.

Hoy el propietario de un usado que sale al mercado tiene un “porqué” muy claro que lo motiva a vender y que la coyuntura actual no lo puede hacer demorar. Caso contrario decide esperar, a riesgo que los resultados a futuro no sean mejores que los actuales.

“Estamos viendo, casi con asombro, valores de cierre que no sabemos en dónde tendrán su piso. Hoy en la zona sur hablar de propiedades de entre u$1300 y u$ 1000/m2 es algo normal cuando esto parecía impensable en otra época” afirma Langone, si bien en el caso de los emprendimientos se presenta una dinámica diferente porque se manejan otros tiempos entre la compra de la tierra y la terminación de la obra.

San Telmo, con sus permanentes atracciones como el Mercado que data de 1897, la Plaza Dorrego, el Parque Lezama y templos históricos, a pesar de estar afectado al Área de Protección Histórica, ha generado varios proyectos interesantes algunos ya terminados y otros en construcción. “El gran desafío para los desarrolladores e inversores, en este caso, es cómo acomodar los valores de venta en un entorno de precios descendientes con un dólar alto que, a priori, genera costos de construcción más baratos pero que la alta inflación no termina de validar” concluye Langone.

En ese delgado equilibrio quien entró en una obra en pozo hace 3 años y hoy quiere salir se encuentra que en un problema de difícil resolución, lo que lleva a observar todavía un stock de propiedades terminadas sin vender.

El precio del metro cuadrado usado en Buenos Aires se retrajo un 27% con respecto a mayo del 2019. Si en ese momento un departamento de 2 ó 3 ambientes, usado y de calidad estándar, se ofrecía a US$2367 por metro cuadrado, hoy el valor promedio de una propiedad con las mismas características está en US$1732. Así se desprende de un relevamiento que realiza Reporte Inmobiliario desde el 2005, cuyos últimos números corresponden a mayo.

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El blanqueo para fomentar la exteriorización de capitales para la construcción no está teniendo el desempeño esperado. Hasta el momento, los referentes y especialistas del sector consideran que los plazos de la primera etapa fueron muy cortos y que la segunda genera incertidumbre.

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En la Ciudad de Buenos Aires las rentas mensuales aumentan dos veces más rápido que los sueldos y muy por encima de otros precios .

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En los últimos cinco años uno de los contratos más tradicionales como es la donación de inmuebles entre padres e hijos, prácticamente había desaparecido como instrumento. Y es que hasta ayer que se sancionó la ley 27.587 que modifica el régimen de donación, el Código Civil y Comercial de 2015 estipulaba que, incluso en esos casos, debía regir una acción en protección a herederos potencialmente perjudicados (por ejemplo, hijos no reconocidos) que afectaba la posesión de los bienes durante 10 años.

¿Qué pasaba? Un padre o una madre le podía donar un inmueble a un hijo, pero, si él o ella buscaba venderlo, casi que no lo podía hacer durante ese lapso de tiempo porque el contrato era objetable por el potencial reclamo que algún heredero pudiera realizar. En líneas generales, los bienes donados no los aceptaban ni los escribanos de los compradores, ni las constructoras, ni los bancos y las alternativas para disponer de esos bienes eran engorrosas y/o caras.

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La compra de una casa es una de las operaciones más trascendentes (y costosas) en la vida de una persona. Más allá de que pueda mudarse en un futuro, los ahorros necesarios para adquirir un inmueble, más los gastos asociados, hacen que no se pueda estar cambiando de hogar constantemente. De acuerdo con esto, distintos corredores inmobiliarios señalan una serie de factores a tener en cuenta para equivocarse lo menos posible.

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Con cada devaluación, el sueño de la casa propia se aleja para miles de argentinos. Mientras que, entre mediados de los \’90 -en la época del \»uno a uno\»- y principios de los 2000, se necesitaban los sueldos de 6 años y medio de trabajo para comprarse un departamento de 60 metros cuadrados en la ciudad de Buenos Aires, en la actualidad se requieren 27 años de salario para acceder a un inmueble de iguales características.

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La Cámara Baja votó por unanimidad los cambios de cuatro artículos del Código Civil y Comercial que ya tenían previa sanción del Senado. Se espera que esto tenga impacto en el mercado inmobiliario. Las donaciones de inmuebles vuelven a ser viables en la Argentina, algo que impactará en el sector inmobiliario y también impulsará a que muchos dejen su legado material en vida, evitando así los costos más altos de una futura sucesión de bienes. Todo esto es gracias a que Diputados aprobó por unanimidad los cambios en el régimen de donaciones impulsados los escribanos, que ya contaba con media sanción en el Senado.

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Si bien la medidas de aislamiento por el Covid-19 hicieron que se cerraran menos operaciones de compraventa, las que se hicieron muestran un «sinceramiento de los valores» en dólares de los inmuebles después de dos años de pequeñas bajas. Esta es la conclusión de un informe hecho por una conocida inmobiliaria en base a los precios con los que cerró ventas en los barrios de Recoleta, Palermo, Belgrano, Núñez y Villa Urquiza.

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En el actual contexto de gran incertidumbre macroeconómica e inflación en alza, ¿se puede hablar de reactivación? Algunos son contundentes en sus apreciaciones. “Hablar de reactivación con 1.600 escrituras de compraventa celebradas en CABA a lo largo de agosto de 2020 suena hasta irresponsable. Mucho más aun cuando llegamos a 2020. después de atravesar el llamado por todos los actores del sector “el peor año en la historia de la actividad inmobiliaria local”, dispara Marcelo Di Mitrio, director de Di Mitrio Propiedades.  Y recalca: ”La incertidumbre respecto de la evolución de nuestra macro vuela. En un contexto como el actual hablar de “oportunidades” remite a la comparativa con aquello que pasó, con el pasado. Sin dudas resulta hoy una “oportunidad” construir para aquel que debe hacer un desembolso menor, medido en dólares, respecto de aquel que debía hacer en el pasado”.

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