Los barrios de Monserrat, San Telmo y La Boca vienen mostrando un excedente en la cantidad de oferta de inmuebles que la demanda está muy lejos de absorber y el desfasaje es cada vez mayor. El sobrestock, y la baja de precios, son comunes a casi todo el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires.

La zona sur de la ciudad fue una franja muy buscada por los desarrolladores hasta antes de la pandemia. Valores de incidencia más bajos y mejoras importantes en los barrios, atrajeron a inversores que vieron la posibilidad de hacer buenos negocios y proyectos. Muchas tierras, principalmente en el barrio de La Boca alrededor de la Usina del Arte, fueron compradas por desarrolladores importantes pensando en una clase media para la compra con crédito. “Esas tierras están esperando algún cambio de ciclo”.  Quien ofrece el resumen es el arquitecto Marcelo Langone, de Di Mitrio Inmobiliaria, una empresa decana de la zona.

San Telmo por caso, el casco histórico y el más pequeño de la ciudad, con 72 manzanas, tiene una oferta de departamentos, entre nuevos, usados y los requeridos PH,  de 2.200 unidades, lo que da un ratio de 30 inmuebles a la venta por manzana.

“Arrancamos el 2022 con el antecedente de tres años muy malos para el sector. Tanto el  2019 en dónde comenzó a ser evidente la caída de precios y de operaciones, como el 2020, el año de la cuarentena, que está en los registros como el peor  de los últimos 40 medido en cantidad de operaciones y un 2021 que tuvo una recuperación respecto al año anterior pero que ni siquiera llegó a los niveles del 2019”, resume Langone.

Un escenario con dólar e inflación altos, sin demasiadas  perspectivas de mejoras y sin crédito hipotecario genuino, hace que el pronóstico para este año no sea alentador y el sur de la ciudad no es una excepción respecto al resto de CABA, sostiene el  especialista.  Quien agrega que el excedente de oferta, en relación con la demanda “claramente impacta en un descenso importante de los valores de publicación de las propiedades que realmente se quieren vender, las cuales,  si tomamos como referencia los dos últimos años, está en el orden del 30% y obviamente se refleja en los precios de cierre”.

Esta situación es palpable en la cantidad de inmuebles a la venta, y  para tomar otro ejemplo de la caída fenomenal de los precios de cierre, en el Barrio de Catalinas, uno de los más buscados dentro de La Boca, un 3 ambientes de 58m2 en mayo del 2018 se estaba cerrando en u$ 125.000 con un préstamo UVA. Hoy ese mismo departamento, sin préstamo, se está cerrando alrededor de los u$ 70.000.

Hoy el propietario de un usado que sale al mercado tiene un “porqué” muy claro que lo motiva a vender y que la coyuntura actual no lo puede hacer demorar. Caso contrario decide esperar, a riesgo que los resultados a futuro no sean mejores que los actuales.

“Estamos viendo, casi con asombro, valores de cierre que no sabemos en dónde tendrán su piso. Hoy en la zona sur hablar de propiedades de entre u$1300 y u$ 1000/m2 es algo normal cuando esto parecía impensable en otra época” afirma Langone, si bien en el caso de los emprendimientos se presenta una dinámica diferente porque se manejan otros tiempos entre la compra de la tierra y la terminación de la obra.

San Telmo, con sus permanentes atracciones como el Mercado que data de 1897, la Plaza Dorrego, el Parque Lezama y templos históricos, a pesar de estar afectado al Área de Protección Histórica, ha generado varios proyectos interesantes algunos ya terminados y otros en construcción. “El gran desafío para los desarrolladores e inversores, en este caso, es cómo acomodar los valores de venta en un entorno de precios descendientes con un dólar alto que, a priori, genera costos de construcción más baratos pero que la alta inflación no termina de validar” concluye Langone.

En ese delgado equilibrio quien entró en una obra en pozo hace 3 años y hoy quiere salir se encuentra que en un problema de difícil resolución, lo que lleva a observar todavía un stock de propiedades terminadas sin vender.

1. No cuestionarte por que querés vender. Parece obvio, pero no lo es. Hacerte las preguntas necesarias para saber qué te motiva vender tu casa es el primer paso para definir si hoy es tu momento para vender o si todavía tenés que madurar la decisión.
2. No conocer las variables que influyen en la venta. Hay variables o palancas que podes accionar y otras que no, en el proceso de venta. Conocerlas a fondo y hacerte cargo de las que sí podes accionar, cómo desestimar y no intentar una lucha con las variables no podes controlar, es la clave para definir la estrategia comercial
3. No comprender que tu casa va a competir con otras en el mercado. En el mercado actual los porcentajes de cierres en comparación con la oferta son dramáticamente bajos. No todos venderán. Asumir ésta situación te permitirá elegir la estrategia adecuada para ganar más visibilidad y aumentar las oportunidades de venta.
4. No preparar tu casa para la venta. No hay una segunda oportunidad para una primera mala impresión. ¡Tu casa debe enamorar desde el primer día! En las fotos y luego en las visitas que se hagan. Prepararla para salir a escena es un trabajo que tenemos que hacer en equipo. Si tu casa se ve bien, se ve más y se vende mejor.
5. No entender que el precio se busca. Debes entender que una cosas es Valor de Publicación, es decir el valor que ves en los portales inmobiliarios, por ejemplo, y otra es el Precio de Cierre, ese por el que finalmente se termina concretando la operación y que se va buscando en función a cómo se comporte tu propiedad en el proceso de comercialización.
6. No conocer los factores que influyen en el precio. Hay factores que influyen directamente en el precio de tu casa, como ser su tipología y superficie, y otros que no, como ser cuánto gastaste para comprarla, por ejemplo. Conocer esos factores te permitirá saber si estás saliendo al mercado con un Valor de Publicación realista.
7. No ponerte en los zapatos del comprador. Correrte de tu lugar de propietario es un excelente y necesario ejercicio para entender como el comprador toma sus decisiones y con qué información cuenta sobre tu propiedad, el mercado y tus competidores.
8. Elegir una inmobiliaria por el valor de tasación. No caigas en la trampa de ser atraído por una inmobiliaria que sólo tiene para ofrecerte una expectativa de ganancias irreales. No sólo perderás tiempo, sino que cuando caigas en la cuenta, habrás perdido mucho dinero.
9. Creer que todas las inmobiliarias son iguales. No vayas al lugar común de pensar que todos somos iguales. Cuando contrates una inmobiliaria exigí que te expliquen que van a hacer por vos. Punto por punto. Y elegí a la inmobiliaria no sólo por el Valor de Tasación sino también por su Propuesta de Servicios.
10. Creer que es mejor trabajar con muchas inmobiliarias. Trabajar con muchas inmobiliarias al mismo tiempo solo te dará la “sensación” que hay muchos intentando vender tu casa, pero pensá: Si vos no confias en ninguno, tampoco ellos confiarán demasiado en vos, con lo cual, serás uno más entre tantos. Prioriza Tus Intereses, no los de la Inmobiliaria, exigiendo Dedicación, Compromiso y Resultados.

Bastante hemos hablado de la pandemia y los efectos que ha generado en la relación de la gente con su vivienda. Y generalmente las conclusiones vienen por el lado de la nueva revalorización de los espacios al aire libre, algo totalmente entendible. No obstante, me gustaría agregar otro factor que me parece relevante y que se relaciona con la calidad de vida.

¿Cuántas veces entraste a una vivienda y sentiste “algo diferente” que no sabes explicar muy bien? Una sensación que tiene que ver con el sentirte a gusto, con ganas de quedarte y relajarte. Muchas veces esa “sensación” viene por un atributo de la propiedad no siempre destacado como corresponde: los techos altos

Para comenzar definamos que entendemos por “techo alto”. Son los techos que tienen una altura superior a la reglamentaria de 2,60 m. que es la que determina el código de planeamiento urbano para los ambientes de primera categoría, es decir el estar, comedor y los dormitorios.

Podemos dividir las viviendas con techos altos en 3 niveles:

• Techos de entre 2,80 m. y 3,00 m. Generalmente encontrados en edificios racionalistas y de cierta categoría de la primera mitad del siglo XX.
• Techos entre 3,00 m. y 4,00 m. Aparecen en inmuebles de cierto estilo, como el francés, arte decó o art noveau. También en edificios de arquitectura más popular de fines del siglo XIX y principios del XX llamados tradicionalmente “casas chorizo”, hoy comercializados como PH.
• Techos de doble altura. Los encontramos en edificios más emblemáticos, institucionales, petit hoteles y en construcciones adaptadas de la arquitectura industrial reconvertidos en lo que hoy llamamos “lofts”. La buena arquitectura contemporánea también ha utilizado el recurso de la doble altura y el balconeo de un espacio superior a otro inferior para resaltar la importancia de ciertos ambientes.

Veamos algunos beneficios que brindan las viviendas con techos altos:

• Calidad espacial:

Hablamos de un intangible que tiene que ver con la percepción, algo que no todos “sentimos” de la misma forma. La “espacialidad” tiene que ver con la relación entre la forma, la estructura, su dimensión y las proporciones. Veamos un ejemplo. Podemos decir que un ambiente de 10 m2 de superficie con una altura de techos de 3,00 m puede tener buena calidad espacial pero esa misma altura de techos para una superficie de 200 m2 genera una mala calidad espacial.

• Calidad de vida:

Vivir espacios más confortables desde lo espacial, mejoran nuestra relación con los ambientes y eso repercute en una calidad de vida más armónica. Por otra parte al aumentar el volumen mejora la circulación de aire y desaparece la sensación de encierro. Estos espacios invitan a quedarse fomentando el encuentro, las actividades sociales, la reflexión y la creatividad.

• Iluminación y vistas:

Las techos altos implican también tener ventanas más grandes y altas, generando una mejor iluminación (cuanto más alta son las ventanas, mejor disipan la luz en el ambiente) y complementariamente unas mejores vistas que proyectan el espacio interior en el exterior brindando una sensación de mayor amplitud.

• Personalización:

Los techos altos implican también más superficie de paredes y mayor altura de éstas. Esta característica abre un abanico muy interesante de posibilidades que permiten sumar soluciones creativas, innovadoras y a gusto de públicos muy diversos. Desde la posibilidad de colgar grandes cuadros en las paredes, colgar artefactos de iluminación de diseño, armar bibliotecas en altura con escaleras, hasta las estrellas más codiciadas que son los entrepisos. Estos, además de incorporar más metros cuadrados a la unidad, son aprovechados para los más diversos usos, que van desde los lugares de guardados (principalmente en los pasillos) hasta ambientes de estar, dormir o entretenimiento, algunos con un agregado adicional que es el balconeo al espacio principal.

Claramente el alto valor de la tierra urbana a llevado a los desarrolladores, desde hace un tiempo, a exprimir el código de planeamiento urbano. Por ello se priorizó sacar la mayor cantidad metros cuadrados vendibles (con la altura reglamentaria), en detrimento de productos inmobiliarios que valoren la calidad espacial (con techos más altos) que muchas veces sólo se destinan al segmento Premium.

No obstante hay en el mercado productos muy interesantes como hemos visto al principio de la nota que valen la pena destacar y considerar. Los techos altos no son una característica más de la propiedad sino una característica muy relevante, un beneficio que le aporta valor no sólo valor estético y espacial sino también inmobiliario. Claro está, dependiendo de la ubicación en dónde se encuentren.

Los largos meses de cuarentena han generado una mirada diferente de los propietarios con respecto a sus viviendas y a la hora de buscar un nuevo lugar dónde vivir los llamados PH comienzan a tener una relevancia más importante que la que ya tenían. ¿Por qué? Porque esta particular mezcla de casa y departamento empieza a combinar los beneficios de unos y otros haciéndolos particularmente atractivos.

Cabe aclarar que éste fenómeno no es un nuevo, pero que sí estamos viendo que está tomando más fuerza aún, principalmente en barrios más alejados del centro de la ciudad.

Primero hagamos un poco de historia. Los hoy llamados PH tienen su origen en las viejas “casas chorizo” construidas principalmente entre 1880 y 1930 como respuesta a al crecimiento demográfico y físico del país. Esta tipología viene determinada por las transformaciones sufridas en Argentina partir de 1850 y es el resultado arquitectónico de las viviendas que construyó la oleada de inmigrantes europeos, mayoritariamente italianos y españoles, de clase media urbana. Primero como vivienda individual, una suerte de evolución de la “casa colonial” y luego como vivienda “multifamiliar” que derivó en muchos casos en los llamados “conventillos”. En todos los casos la característica principal era la sucesión de ambientes comunicados entre si y con salida a un patio común con una galería.

Hoy día llamamos PH al conjunto de viviendas individuales que comparten un mismo terreno generalmente dispuestas en Planta Baja y eventualmente también en Planta Alta, con una o varias entradas desde la calle.

Cuales son esas características que hace a los PH productos tan buscados?

• Existencia de patios y/o terrazas.

Un PH tiene mínimamente un patio a través del cual iluminan y ventilan el resto de los ambientes. Si la unidad no tiene otra encima, se potencia la posibilidad de contar con una terraza propia. El hecho de contar con una expansión abierta, ya sea patio y/o terraza, permite instalar una parrilla, solárium o pequeña piscina haciendo de esto un diferencial competitivo altamente valorado.

• Flexibilidad y posibilidades de crecimiento

Si el PH tiene cierta antigüedad, la posibilidad de reformarlo a gusto también es un atractivo que muchos buscan. A partir de la planta tradicional (varias habitaciones comunicadas entre sí con salida a un patio) las posibilidades son muchas y dependerá de las necesidades del cliente y la capacidad del profesional actuante para poder explotarlas al máximo.

• Techos altos

El atributo de los techos altos, dependiendo su altura, es un diferencial muy tentador a la hora de pensar en entrepisos que puedan aumentar la superficie del PH para ambientes como escritorios, salas de juegos, lugar de trabajo o ateliers. Entrepisos que balconean a un espacio mayor generan una espacialidad muy diferente que le dan un toque distinto.

• Bajo costo de mantenimiento

Una de las características más valoradas en este tipo de unidades es que no pagan expensas. A diferencia de los departamentos, donde este gasto es cada vez más elevado, en los PH hay pocos gastos de mantenimiento ya que no cuentan con encargando, ascensores ni amenities que suelen elevar las expensas considerablemente.

• Pocos vecinos

Contar con pocos vecinos y la mayoría dispuestos en “horizontal” a lo largo del terreno hace que las unidades sean más privadas y silenciosas. Y también a la hora de tomar decisiones referidas al mantenimiento de zonas comunes hace que haya menos voces para ponerse de acuerdo.

Los compradores de PH son una raza particular que buscan un “estilo de vida” diferente sin salir de la ciudad: independencia, privacidad, espacios abiertos, posibilidades de reforma, bajas expensas y una personalidad creativa que les permite ver más allá de lo que el producto ofrece.

Si te encontras en esa categoría de gente que busca “algo distinto” te puedo ayudar.

Cualquier visita a una propiedad con unos cuantos años de antigüedad disparan más o menos los mismos comentarios: “Hay que hacerle el baño y la cocina. También el pulido/plastificado de pisos y pintura general”. Y si, estos cuatro ítems (para no entrar en más detalles) son los que generan un impacto positivo en la puesta en valor de una propiedad usada.

Ahora bien, así como la pintura y el pulido/plastificado sólo son terminaciones que se hacen a nuevo sobre superficies existentes, el baño y la cocina requieren de un trabajo creativo más importante y de estas dos, la cocina es el ambiente estrella. ¿Porqué se destaca la cocina por sobre el baño? Porque el baño generalmente tiene límites más rígidos (las paredes que la contienen, si es que no entramos en reciclajes más complejos) que nos limita sólo a jugar con un cambio de revestimiento, sanitarios, griferías, muebles y luces.

En cambio, el reciclaje de la cocina tiene el potencial de poder cambiar la distribución y espacialidad de la casa y eso implica un mayor protagonismo en los reciclajes y en el costo de la inversión. La cocina con el tiempo pasó a ser un espacio relegado con vistas al patio de aire y luz de un edificio o de ocupar el fondo de una casa chorizo a transformarse en la carta de presentación de una vivienda, rol que antes correspondía principalmente al estar comedor.

Veamos algunas premisas fundamentales para el funcionamiento ideal de cualquier tipo de cocina: Siempre se debe guardar un mismo esquema funcional en el que se identifican tres zonas básicas:

• La de cocción: cocina o anafe sobre mesada y horno de empotrar, y microondas.
• La de lavado y preparación: una o dos piletas de lavar, lavavajillas y mesada con cajonera.
• La de guardado: heladera, alacenas, despensa y escobero.

La triangulación correcta de estas tres zonas es fundamental para los movimientos que se desarrollan dentro de la cocina y hacer de este espacio un lugar cómodo, estéticamente agradable y principalmente funcional.

En cuanto a las variantes, veamos las de mayor relevancia en los departamentos:

1. Cocina independiente

Es la que menor riqueza espacial tiene, pero no por eso deja de tener sus fanáticos. “En la cocina se cocina y los olores deben quedar allí”, es el principal argumento, quizás desconociendo los excelentes purificadores de aire que hay en el mercado, aunque también mucho depende del tipo de comida que allí se vaya a preparar.

Si es una cocina independiente, debe tener una ventana para ventilación e iluminación. En muchos casos esta situación se da a través de un lavadero y ésta suele ser una reforma bastante habitual. Incorporar el lavadero y tendedero (con puertas que lo disimulan) a la cocina, para prolongarla y llegar con la ventilación e iluminación más directamente al plano de trabajo. También depende si la cocina es rectangular o más cuadrada y si tiene zona para comer o no. En definitiva, todo el reciclaje se hace dentro del mismo ambiente.

2. Cocina independiente que incorpora áreas de servicio en desuso

Las costumbres de las familias van cambiando con el paso del tiempo y los edificios antiguos tienen que adaptarse a esas nuevas formas de vida. Lo que era un valor hace algunas décadas, como era tener una zona de servicio (dormitorio y baño) para el personal doméstico con cama, ahora se transforma en una superficie con usos indistintos según las necesidades de la familia, pero generalmente mal aprovechados porque no fueron pensados para tal fin. La “dependencia o cuarto de servicio” se pudo haber transformado en el dormitorio que falta, en un lugar de trabajo, en un pequeño taller o en una baulera desordenadas, siempre accediendo a través de la ropa colgada del lavadero y vinculado generalmente con una entrada de servicio.

El reciclaje más común, y también más recomendable para estos casos, es unir todos los espacios que están relacionados (cocina, lavadero, baño de servicio, habitación de servicio) en una gran cocina con múltiples posibilidades de diseño. Pasamos de 4 ambientes estancos con muchas puertas y que a veces ventilan unos a través de otros a un gran ambiente convocante para toda la familia: La Cocina, que se transforma no sólo en un lugar para cocinar, sino también en un ordenador de actividades que se desarrollan a lo largo del día.

3. Cocina incorporada al estar comedor

Lo que surgió inicialmente como una vuelta de tuerca al código de edificación qué, al incorporar la cocina al estar comedor/ ambiente, nos evitaba contar con patios de aire y luz para unidades pequeñas, fue ganando adeptos en edificios de mayor categoría cuando las cocinas se empezaron a diseñar con todo lo que tienen que tener y no como una necesidad para completar unos requisitos reglamentarios (Toda vivienda debe tener una cocina).

En unidades a reciclar, dónde por diversas circunstancias la cocina es oscura o muy estrecha y larga o está armada sin seguir las premisas que enumeramos con anterioridad, incorporarla al estar comedor con un diseño cuidado puede ser una solución de gran valor.

En ese contexto, las mesadas en isla son ideales para resolver la integración entre ambientes y generar un lugar de encuentro familiar. En lo que hace un tiempo se resolvía como desayunador, ahora la preferencia es disponer una mesa de altura tradicional en reemplazo de la barra con banquetas, de manera de dar mayor flexibilidad de uso que, con el acompañamiento de una iluminación adecuada, hacen de límite virtual entre los espacios.

La cocina, bienvenida sea, hace rato que dejó de ser ámbito exclusivo de la mujer y suele ser el lugar que más entusiasma a todos a la hora de pensar alternativas y soluciones que mejoren su funcionamiento, espacialidad y le den mayor valor a la vivienda.

Poner a la venta una propiedad no es algo sencillo y tomar la decisión de hacerlo mucho menos. ¿Cuántas veces lo has intentado y parado antes de empezar? Las dudas acechan, los miedos aparecen y a veces son paralizantes. ¿Estaré haciendo lo correcto? ¿Habré elegido el momento adecuado? ¿No me equivocaré en el precio de cierre? ¿Lo hago solo o con una inmobiliaria? Son una cantidad de decisiones una detrás de otra que te pueden llevar a buen puerto o no. Poder contar con una hoja de ruta que te clarifique los pasos es la idea de esta nota: GPS para la venta de tu casa. 

Solo, en pareja o con el grupo familiar, hay una primera etapa en dónde las decisiones son estrictamente personales

1. Tomar la Decisión de Vender

Por acá arrancamos, parece una obviedad, pero es clave. Es la etapa de responder preguntas que van a clarificar tu futuro ¿Quiero vender? ¿Por qué? ¿En qué tiempo? ¿Para qué?  Como dice el dicho “Si no sabemos para dónde vamos ningún viento nos sirve” Y para encontrar ese “norte” nada mejor que hacernos preguntas que nos clarifiquen el panorama… o no. Quizás este sea el primer y último paso. Todavía no es tu momento de vender.

2. Conocer las Propuestas de Servicios que te ofrecen las inmobiliarias

Es importante que recibas por lo menos 3 propuestas de inmobiliarias y que evalúes cómo se presentan, que servicios te ofrecen y cuánto tiempo te dedican en esas reuniones. ¿Es un diálogo o un monologo? ¿Se preocupan por la propiedad, por sus intereses o por los tuyos? Tené en cuenta que estas en la previa de una relación a mediano plazo y te estás jugando mucho.

3. Decidir qué Inmobiliaria me ayudará (o no)

Con toda la información es el momento de tomar decisiones. ¿Sólo vale la mayor tasación? ¿Qué menú de servicios me ofrecieron? ¿Me piden una exclusividad o arrancan así nomás sin mucho tramite? ¿Siento que están de mi lado o sólo les interesa el “negocio”? Exigile a las inmobiliarias que se compromentan en cómo te van a ayudar. Cuanto más claro, mejor.

Si llegamos al punto 4 quiere decir que te decidiste por nosotros. Primero es darte las gracias y luego ponernos a trabajar en equipo.

4. Diseñamos la Estrategia de Precios

Nuestro Informe de Tasación te presentará un detallado informe del mercado actual una línea de precios en dónde juntos definiremos en qué Valor de Publicación saldremos para que la propiedad tenga la mayor visibilidad y el máximo valor posible para que se produzcan las tres acciones necesarias para una venta: consultas, visitas y ofertas

5. Firmamos el Encargo de Venta

El Encargo de Venta será el documento en dónde quedará absolutamente detallado todo lo que haremos por vos y cuál es el Valor de Publicación definido y por cuánto tiempo mantendremos la relación. 

6. Implementamos el Plan de Marketing

Acá se pone en funcionamiento toda nuestra maquinaria. Todo aquello que te contamos al momento de presentarte nuestro Informe de Tasación que haríamos por tu vivienda a la hora de venderla comenzamos a aplicarlo. Uno por Uno. Además te firmamos la “Garantía de Servicio”, nuestro compromiso de que lo que decimos, lo hacemos.

7. Visitamos el Inmueble

Visitamos la propiedad para “venderla” no para “mostrarla”. Para mostrarla no necesitamos un equipo comercial de primer nivel y con sólo visitar nuestra web cualquiera puede obtener toda la información necesaria: Fotos HD, videos/recorridos 360 y planos. Los interesados que irán a tu vivienda serán precalificados y pasarán por un protocolo de seguridad. No estamos para perder tiempo ni para hacértelo perder a vos.

8. Nos Mantenemos en Contacto

Nuestra filosofía de trabajo es: “Nos interesan más las Personas que las Propiedades” con lo cual siempre estaremos cerca tuyo contándote todo acerca del proceso comercial. Para darte buenas noticias o no tan buenos. Pero que siempre sepas cuál es el próximo paso a seguir y que juntos podamos tomar las mejores decisiones para llegar al objetivo. Darte previsibilidad te ayudara a que podamos transitar juntos este proceso de la mejor manera.

9. Recepción de Oferta y Negociación

Si todo fue como lo planeado llegará el momento de que algún interesado realice una Oferta de Compra. Esto sólo sucederá si consideramos que la misma es lo suficientemente atractiva y seria para poder avanzar en una negociación. Nunca te pasaremos una “oferta verbal”. Siempre será por escrito y con un depósito en garantía realizado por el interesado. Vos tendrás la última palabra en decidir si seguimos adelante, si buscamos un punto intermedio o devolvemos el depósito. Obviamente te daremos nuestra opinión basada en nuestra experiencia y en cómo se viene realizando el proceso comercial. Nunca estarás solo.

10. Firma de Boleto de Compraventa

Si llegamos a la firma del Boleto de Compraventa quiere decir que ya nos pusimos de acuerdo en el precio y en las condiciones de la venta. Previamente habremos hablado con el escribano que puso el comprador para intercambiar y verificar toda la documentación necesaria para llegar a este punto. Sólo quedará definir el lugar de la firma, que puede ser nuestras oficinas o en las oficinas del escribano del comprador.

11. Celebración de Escritura y Entrega de Posesión

¡Llegó el día! Estás a un pequeño paso de realizar la venta que tanto deseabas. Cómo siempre decimos: “a la firma sólo hay que ir a firmar” con lo cual todas las dudas que tengas las tenemos que resolver antes: deudas, gastos, impuestos, visita de revisión de la propiedad, forma en que se cobrará, lugar, etc.  Recordá que te acompañaremos siempre y contás con nosotros en todo momento.

Con la firma de la Escritura y entrega de Posesión, se cierra una etapa y para nosotros se abre la más importante: Un propietario satisfecho y conforme con nuestro trabajo es el comienzo de una nueva relación.

Estamos deseosos de sumarte a ese grupo de recomendadores seriales que ven en nuestra Propuesta de Servicios y en nuestro equipo ese diferencial que hace que siempre digamos “Las inmobiliarias no son todas iguales” ¡Vos elegís!

¿Qué son las emociones?

¿Cómo aparecen y cómo gestionarlas? 

Vender una propiedad sabemos que es una situación estresante y cada paso que damos requiere de un contexto que nos ayude a tomar las mejores decisiones: desde ponerla a la venta hasta definir el valor de publicación y luego transitar el proceso comercial para llegar a las ofertas, negociación, cierre y firma de la escritura.

Hablamos de todo eso y más con Marcia Kent, coach ontológico, profesional ACC, docente – Coaching de Equipos y Life Coach.

Vivir más de 50 días encerrados en nuestra casa sin poder asomar la nariz por la puerta es una tarea compleja por si sola. Sencillamente porque no estamos acostumbrados ni preparados para ello. Y esto nos afecta independientemente de cómo esté compuesta nuestra familia (en cuanta a cantidad de integrantes y edades). Ahora bien, mucho más o menos dificultosa habrá sido esta travesía inedita dependiendo del lugar en dónde vivimos.

Mientras escribo esta nota me acuerdo de algunos casos paradigmáticos:

• Una parejita joven que trabaja todo el día y que buscaban un ambiente cerca del centro que utilizarían casi sólo para dormir (no importaba que sea un interno oscuro y con vistas a la medianera) y que consiguieron comprar gracias a una ayuda familiar. Hoy hacen home office con todas las luces prendidas desesperados por ver algún rayo de luz natural en este otoño que se va transformando en invierno.
• Un matrimonio con dos hijos adolescentes de distinto sexo compartiendo el mismo dormitorio que querían vender un tres ambientes pero “no tenían apuro”. La realidad de la convivencia diaria, ¿les habrá puesto algo de prisa a sus deseos de cambio?
• Otro matrimonio que transitaba la época del nido vació con una casa excesivamente grande para dos personas pero que “no la iba a regalar” para venderla. Hoy cuando tienen que limpiar solos, sin la ayuda que normalmente tienen, tantos y tantos metros cuadrados que no usan ¿seguirán pensando lo mismo?.
• Y remato con esos dos hermanos que compraron un PH de 35m2 que, con la magia de los entrepisos, duplicaron la superficie. Pero, ¿se puede vivir 50 días con el techo a 1,90 m.?

Parece una obviedad, pero los grandes ganadores en esta pandemia fueron los departamentos con ambientes amplios (en tamaño y altura de techos) y espacios exteriores como balcones, terrazas, patios o jardines o mínimamente atributos como vistas abiertas y luminosidad. Contar con un poco de aire (visual o espacial) cotizó en alza y contar con mucho aire directamente fue jugar en otra liga. Ahora me pregunto ¿Cuánto vale leer un libro al aire libre en una reposera al sol, escuchar música mirando el horizonte, tener una mini huerta que podamos cuidar y ver crecer, jugar con nuestra mascota al sol o disfrutar una merienda con nuestros hijos en la terraza? ¿Se pueden valorizar los momentos y las emociones?

Esta pandemia nos hace reflexionar sobre las motivaciones que activamos a la hora de elegir la casa que queremos para vivir ¿Pensarías tu casa sólo para un momento del día o para cualquier día y momento? ¿Casa dormitorio, casa para vivirla el fin de semana o para vivirla siempre, de día o de noche? No siempre se piensa en la calidad espacial de una vivienda, y hemos visto que empieza a tener una importancia más que relevante. No solo porque un pequeño balcón te puede dar ese aire tan necesario cuando te falta, sino porque una altura de techos más allá del reglamentario 2,60m empieza también a jugar a favor de la calidad espacial. ¿Será el momento de pensar en tasaciones por m3 de aire como complemento de las demás variables?  

Seguramente más de uno que lea esta nota se sentirá identificado con algo de lo que estoy comentando. Quizás es el momento de preguntarse ¿Estoy más o menos enamorado de mi casa luego de esta pandemia? Y si este confinamiento se repite, ¿podré resistir en dónde vivo hoy?

No es cuestión que te pelees con tu casa, sino que te amigues con la posibilidad de cambiarla y darle a tu vivienda la importancia que se merece. Y en ese proceso de cambio te puedo ayudar con la mejor propuesta del mercado. No dejes tus sueños en manos de cualquiera. Todas las inmobiliarias no somos iguales. La correcta elección de la inmobiliaria puede ser la diferencia entre conseguir tu objetivo o no.

Whatsapeame al +54 911 6942 0594 y te cuento, estaría encantado en ayudarte.  

A la hora de vender tu casa hay muchas variables a tener en cuenta. Nosotros las dividimos en dos: Las Variables No Controlables, aquellas sobre las cua­les no tenemos injerencia, como es la ubicación del inmueble y la velocidad del mercado (es decir si es un mercado que está con precios en alza o a la baja); y las Variables Controlables, sobre las cuales sí te­nemos responsabilidad directa, como la forma en que presentamos la casa para la venta, su plan de marketing y comunicación, y definitivamente el va­lor de publicación con el que saldremos al mercado.

Todos queremos obtener lo máximo posible en la venta de nuestras casas, lo cual es razonable, pero debemos entender una cuestión importante: Ni el propietario ni el profesional Inmobiliario ponen el precio del inmueble, sólo podemos sugerir un valor de publicación. El precio siempre lo determina el mer­cado, allí donde se unen la oferta (los propietarios) y la demanda (los compradores), entendiendo que el mismo se va buscando durante el proceso de venta.

Ahora bien, dentro de las Variables Controlables que comentábamos antes, fijar el valor de publicación con el que saldremos al mercado suele ser el tema más responsablemente difícil de definir y el que más trabajo en equipo requiere con el propietario. Es por eso que les quiero marcar algunas de las consecuen­cias principales de iniciar el proceso de comerciali­zación de una propiedad, con un valor elevado.

• Perderás el efecto de \»salida al mercado\»

La puesta en marcha del plan de marketing y el va­lor de publicación \»inteligente\» harán que el primer mes de la comercialización resulte estratégico. Los potenciales compradores, nuestro equipo co­mercial y las Inmobiliarias colaboradoras, están atentos a los nuevos Ingresos, captar la atención de estos actores, resulta clave. Perder el impacto del efecto \»salida al mercado\», resulta irrecupera­ble y puede llevarte a extender indefinidamente el proceso de venta de tu casa.

• Una casa por encima de los valores de mercado, ayudará a los competidores a vender la suya

Tu casa servirá para que otros demuestren que la suya es una buena oportunidad. El objetivo debe ser entrar en el mercado con un valor de publica­ción que atraiga a los potenciales compradores, no que los lleve a otras casas.

• Perderás posibles compradores en tu casa

Éstos solo visitan aquellas propiedades dentro de cierto rango de valores de publicación. Si pedís de­masiado, aunque estuvieses dispuesto a aceptar ofertas más bajas, no las recibirás porque los posi­bles compradores no llegaran siquiera a visitar la propiedad. Tu casa será \»invisible\» en el mercado. De otro modo, tendrás potenciales compradores calificados y podrás venderla recibiendo ofertas razonables y muy cercanas al valor de publicación.

• La propiedad \»se quemará\» en el mercado

Un valor de publicación elevado potencia el riesgo de que te eternices en un proceso de venta o, lo que es todavía peor, no logres vender tu casa. Ésta será invisible a los ojos de potenciales compradores que evitan las casas que exceden de cierto rango de valores de publicación. Otros evitarán tu casa por la desconfianza propia que generan aquellos in­muebles que llevan mucho tiempo a la venta, por­ que suponen que habrá algo malo en ellos o que sus propietarios no estarán dispuesto a negociar.

• Sembrarás el \»efecto duda\»

Salir al mercado con un valor de publicación eleva­do e ir haciendo correcciones a lo largo del proceso de comercialización, hará que los potenciales com­pradores se pregunten porqué lleva tanto tiempo la propiedad en venta. Esto generará sospechas de que algo malo puede tener. De esta forma el mercado será cauteloso con la casa y su valor de publicación.

• Tendrás al tiempo como tu mayor enemigo

Necesitás satisfacer tu deseo de mudarte. Vendien­do más rápido lograrás concretar tus planes en me­nor tiempo y ganar en tranquilidad. Está estudiado que los procesos de mudanza son unos de los que períodos que más stress les generan a las personas.

Por otra parte, en un mercado con valores en alza, salir con un valor de publicación por arriba del va­lor de mercado, se puede corregir con el paso del tiempo, ya que los precios de las propiedades su­ben y alcanzarán ese valor alto de salida. Sin em­bargo, en un mercado a la baja como es el actual, salir con un valor de publicación alto hace que ca­da vez nos alejemos más del valor de mercado y el tiempo se convertirá en nuestro mayor enemigo. A medida de que el tiempo pase, acabarás vendien­do la casa en un precio más bajo.

Hoy sólo venden los mejores. Pero no los mejores inmobiliarios, sino los mejores propietarios de inmuebles. Los más preparados, los más realistas, los más motivados, los que han entendido el mercado actual y la tendencia. No es casualidad que suelan ir de la mano de un buen asesor inmobiliario que los acompañe en todo el proceso. Los mejores propietarios vendedores, suelen buscar a los mejores asesores inmobiliarios para que los ayuden a vender sus propiedades, al mejor precio y en el menor plazo de tiempo posible. A todos nos gusta trabajar con los mejores.

El tiempo de venta y el stock de oferta ha aumentado de forma dramática, entre otras cosas porque muchos propietarios vendedores están mal asesorados y no están dispuestos a asumir la reducción que supone llegar a un precio razonable de mercado. La mayoría necesitan de un plazo de tiempo suficiente, para asumir la pérdida que le va a suponer sacar su vivienda al mercado en estos tiempos. Es como transitar un proceso de duelo.

Tras la negación inicial de la situación, que sólo hace demorar la toma de decisión, con frases como “no lo voy a regalar” o “no tengo apuro”, que permiten internamente amortiguar el golpe de la realidad, viene la ira, la bronca, en la que se preguntan porque le tiene que pasar esto a él en este preciso momento y por qué no se decidió a vender antes. Después y ante la dificultad de afrontar la difícil realidad, surge la fase de intentar llegar a un acuerdo para poder superar la situación que tras una pequeña fase de tristeza dará paso a la aceptación de la nueva situación del mercado. Es en ese momento cuando realmente ya se está preparado para vender, y es cuando se da cuenta que si ha decidido vender es mejor vender ahora, y no seguir esperando más tiempo.

Cada propietario requiere de sus tiempos y pasa por diferentes fases durante el proceso de venta de su casa. También el comprador dedica mucho tiempo a buscar su casa, todo ello acompañado por precios irreales de un stock desbordante que lo hacen dudar en tomar una decisión. Como resultado nos encontramos con que todo el proceso se ha hecho sustancialmente más largo.

Es justamente en este momento cuando el trabajo de los profesionales inmobiliarios adquiere más valor y sentido. En estas circunstancias de mercado acompañamos al comprador durante meses, haciendo un seguimiento particularizado. Además, somos los más cualificados para hacer entender a los propietarios vendedores cuál es el precio adecuado de su propiedad y cómo hacer para destacarla en un mercado lleno de competidores.

Una cartera de clientes compradores cualificados, adquiere hoy en día un valor sin igual. Por eso ir de la mano de un experto inmobiliario ayuda en la negociación para llegar a un precio que satisfaga a ambas partes y con márgenes de negociación más reducidos porque ya partimos de valores reales. Los profesionales inmobiliarios conocen a fondo el mercado y saben explicar la situación de una forma realista a los vendedores para que asuman un precio adecuado y a los compradores para que realicen ofertas razonables. Nunca como ahora ha sido tan necesaria la labor de los profesionales inmobiliarios para vender una vivienda. Pero claro, en esta situación del mercado, sólo pueden vender los mejores: #NosotrosVendemos.