Los barrios de Monserrat, San Telmo y La Boca vienen mostrando un excedente en la cantidad de oferta de inmuebles que la demanda está muy lejos de absorber y el desfasaje es cada vez mayor. El sobrestock, y la baja de precios, son comunes a casi todo el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires.

La zona sur de la ciudad fue una franja muy buscada por los desarrolladores hasta antes de la pandemia. Valores de incidencia más bajos y mejoras importantes en los barrios, atrajeron a inversores que vieron la posibilidad de hacer buenos negocios y proyectos. Muchas tierras, principalmente en el barrio de La Boca alrededor de la Usina del Arte, fueron compradas por desarrolladores importantes pensando en una clase media para la compra con crédito. “Esas tierras están esperando algún cambio de ciclo”.  Quien ofrece el resumen es el arquitecto Marcelo Langone, de Di Mitrio Inmobiliaria, una empresa decana de la zona.

San Telmo por caso, el casco histórico y el más pequeño de la ciudad, con 72 manzanas, tiene una oferta de departamentos, entre nuevos, usados y los requeridos PH,  de 2.200 unidades, lo que da un ratio de 30 inmuebles a la venta por manzana.

“Arrancamos el 2022 con el antecedente de tres años muy malos para el sector. Tanto el  2019 en dónde comenzó a ser evidente la caída de precios y de operaciones, como el 2020, el año de la cuarentena, que está en los registros como el peor  de los últimos 40 medido en cantidad de operaciones y un 2021 que tuvo una recuperación respecto al año anterior pero que ni siquiera llegó a los niveles del 2019”, resume Langone.

Un escenario con dólar e inflación altos, sin demasiadas  perspectivas de mejoras y sin crédito hipotecario genuino, hace que el pronóstico para este año no sea alentador y el sur de la ciudad no es una excepción respecto al resto de CABA, sostiene el  especialista.  Quien agrega que el excedente de oferta, en relación con la demanda “claramente impacta en un descenso importante de los valores de publicación de las propiedades que realmente se quieren vender, las cuales,  si tomamos como referencia los dos últimos años, está en el orden del 30% y obviamente se refleja en los precios de cierre”.

Esta situación es palpable en la cantidad de inmuebles a la venta, y  para tomar otro ejemplo de la caída fenomenal de los precios de cierre, en el Barrio de Catalinas, uno de los más buscados dentro de La Boca, un 3 ambientes de 58m2 en mayo del 2018 se estaba cerrando en u$ 125.000 con un préstamo UVA. Hoy ese mismo departamento, sin préstamo, se está cerrando alrededor de los u$ 70.000.

Hoy el propietario de un usado que sale al mercado tiene un “porqué” muy claro que lo motiva a vender y que la coyuntura actual no lo puede hacer demorar. Caso contrario decide esperar, a riesgo que los resultados a futuro no sean mejores que los actuales.

“Estamos viendo, casi con asombro, valores de cierre que no sabemos en dónde tendrán su piso. Hoy en la zona sur hablar de propiedades de entre u$1300 y u$ 1000/m2 es algo normal cuando esto parecía impensable en otra época” afirma Langone, si bien en el caso de los emprendimientos se presenta una dinámica diferente porque se manejan otros tiempos entre la compra de la tierra y la terminación de la obra.

San Telmo, con sus permanentes atracciones como el Mercado que data de 1897, la Plaza Dorrego, el Parque Lezama y templos históricos, a pesar de estar afectado al Área de Protección Histórica, ha generado varios proyectos interesantes algunos ya terminados y otros en construcción. “El gran desafío para los desarrolladores e inversores, en este caso, es cómo acomodar los valores de venta en un entorno de precios descendientes con un dólar alto que, a priori, genera costos de construcción más baratos pero que la alta inflación no termina de validar” concluye Langone.

En ese delgado equilibrio quien entró en una obra en pozo hace 3 años y hoy quiere salir se encuentra que en un problema de difícil resolución, lo que lleva a observar todavía un stock de propiedades terminadas sin vender.

Avenida o calle ancha, generalmente con árboles y un andén central. Un bulevar (o también alameda) es un elemento urbano con este formato; en muchas ocasiones, propicio para el comercio minorista. La palabra proviene de la castellanización del francés boulevard, y éste del neerlandés bolwerk, que se traduce como ‘bastión’, ‘baluarte’ o ‘defensa´.

En CABA tienen sus precisiones y particularidades: la avenida con bulevar es una tipología de calle con calzada y acera en diferentes niveles, que se diferencia de la avenida tipo porque tiene un espacio central sin edificación, que funciona como elemento divisor de tránsito. A la vez que ofrece una pausa para los peatones que cruzan la avenida, puede contener equipamiento como juegos infantiles, asientos o pérgolas.

En Buenos Aires hay varios ejemplos que se ajustan a las definiciones y con características en común: aire, luz, verde, amplitud y todas las cualidades de un bulevar. En relación a los precios de estas zonas, siempre están por encima de la media dentro del mismo barrio y por arriba, también, de otras cuadras de la misma calle cuando ésta no dispone del espacio central.

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El primer paquete económico anunciado por el Gobierno profundizará el enfriamiento de un mercado dolarizado como es el inmobiliario. Un sector que en octubre cerró 3152 operaciones y en el que las ventas caen desde hace 17 meses, según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires . Además, todo indicaría que el 2019 será uno de los peores de los últimos 20 años con sólo 33.000 ventas en la Capital Federal.

Por las medidas anunciadas, los agentes inmobiliarios ya anticipan renegociaciones e incluso, marcha atrás en algunas de las que están en curso. \»Vienen meses como enero y febrero, estacionalmente bajos, y con este escenario, es poco probable que el mercado pueda regenerar su actividad antes de marzo o abril\», adelanta Carlos Allende, presidente del Colegio de Escribanos porteño. Marcelo Di Mitrio, titular de Di Mitrio Inmobiliaria estima que lo que viene no será mucho mejor: se cerrarán un promedio de 3000 actos por mes en la ciudad de Buenos Aires.

La ratificación del ministro de Economía, Martín Guzmán, de que será un 30 por ciento más caro acceder al dólar para atesoramiento tendrá un impacto directo en el dólar blue. Este último clave en las operaciones de compra y venta de los inmuebles usados, porque cuando se cierra la compra de un inmueble, los vendedores exigen los dólares a la hora de firmar la escritura, es decir nadie acepta pesos por ladrillos. \»Muchos de los compradores que hasta ahora acudían al contado con liqui o al blue tendrán que destinar más pesos porque lo que se anunció hoy es una devaluación del 30 por ciento\», afirma José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

Los empresarios coinciden en que ,desde la macro, el Gobierno, por ahora, no está tomando ninguna medida que incentive la inversión en un bien ilíquido como son los ladrillos. El que tiene pesos va al blue y el que tiene los dólares ahorrados prefiere guardarlos que destinarlos a la compra de un departamento, mucho más en un contexto en el que se habla de un mercado de alquileres más regulado con un proyecto de ley que aguarda \»pista\» en el Senado. A esto se suma una rentabilidad anual neta, en dólares, del negocio de alquiler por debajo del 2 por ciento. \»Los alquileres cayeron más de un 40 por ciento en dólares desde 2017. Esto implica que recuperar la inversión de la compra del inmueble insume unos 40 años, cuando hace tres años requería 20 años\», explica Juan Carretero, gerente de clasificados de Mercado Libre Inmuebles.

Por otra parte, el aumento del impuesto a los Bienes Personales y el incremento en los costos de mantenimiento de un inmueble al ritmo de la inflación, podrían llevar a los propietarios a tomar la decisión de desprenderse de las propiedades generando oportunidades aunque no \»gangas\». \»Es que con estas medidas el Gobierno está atacando la acumulación de riqueza\», justifica Alejandra Covello, presidente de la inmobiliaria homónima. La buena es que anticipa un posible aumento de la demanda por parte de los inversores que buscarán en los ladrillos locales, un refugio al capital que tenían en el exterior y que podrían repatriar para evitar ser alcanzados por el nuevo impuesto.

En 2019 los valores de publicación bajaron cerca del 10 por ciento según los datos de Reporte Inmobiliario. A ese porcentaje hay que sumarle los ajustes de cada negociación particular que, en algunos casos, alcanzaron el 25 por ciento y que están atados a la necesidad que tenga el vendedor de deshacerse de la propiedad.

\»Vamos a un escenario de precios con un ajuste mayor al que traemos. Cuando en usados publicás una unidad de gama media en valores atractivos la demanda aparece\», reconoce Di Mitrio. En términos prácticos, los referentes reconocen que los precios de venta deberían bajar más rápido de lo que lo hicieron desde abril 2018 cuando la economía arrancó con la primera disparada del dólar. \»En un año y medio, la moneda estadounidense pasó de $20 a $80, pero los precios no siguieron esa diferencia\», detalla Rozados. Aunque aclara que en el contexto actual \»nadie estará obligado a bajar los precios. Los ajustes dependerán de la necesidad de vender\».

Respecto a cómo impactará en cada zona, en tiempos de crisis, la fórmula location, location, location toma fuerza, y los inmuebles ubicados en los barrios más caros de la ciudad como, por ejemplo, Recoleta, Palermo Belgrano y Nuñez serán los que mejor defenderán sus tickets.

El talón de Aquiles

Uno de los principales problemas del mercado inmobiliario es la demanda: desde hace años, en la Argentina, no compra quien necesita un departamento para dejar de alquilar sino que lo hace la clase media-alta y alta. Un segmento que, en general, apuesta al ladrillo como refugio de valor – inversores- y que hoy es el más afectada por las medidas anunciadas por Guzmán. \»Mientras que no haya crédito hipotecario y hasta que doña Rosa no destine sus ahorros a la compra de un inmueble, el sector no arrancará\», explica Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU). Reconoce que el sector atraviesa un momento de incertidumbre y que hasta que no se restablezca la confianza, la gente esperará para tomar decisiones de mediano y largo plazo. \»El Gobierno está apagando incendios. Recién cuando se atraviese el umbral de confianza, la gente comenzará a convertir los pesos y dólares en metros cuadrados\», agrega. En la misma línea, Santiago Magnin, titular de la inmobiliaria homónima, afirma que \»con las medidas acumulamos una devaluación del 350 por ciento en dos años. Con salarios bajos en dólares, la clase media no tiene poder de compra. Hasta que no se recomponga el salario en esa moneda, no habrá recuperación\».

Martín Boquete, director de Toribio Achával Propiedades agrega la pérdida de poder de compra por parte del campo, un perfil que históricamente invierte en ladrillos. \»En el corto plazo, las retenciones desvían ganancias del campo hacia la política y eso no ayuda al mercado inmobiliario\», afirma. Igual aclara que no puede tomarse la decisión de compra de una propiedad con la información de una semana. \»Un inmueble vive 100 años, es decir 25 gobiernos diferentes\», describe.

La parte del vaso medio lleno del escenario actual es la posibilidad que generan los pocos proyectos inmobiliarios que están por arrancar o se están construyendo. Los desarrolladores aceptan pesos y es una forma de dolarizar los ahorros porque la propiedad en la Argentina cotiza en dólares. \»El mercado se acomoda rápidamente, pero siempre en algún lado la frazada es corta. En este caso se perjudica el mercado de los usados pero podrían moverse los desarrollos inmobiliarios\», muestra las dos caras de la misma moneda, Daniel Salaya Romera, titular de la inmobiliaria homónima.

Además, la devaluación para el dólar de atesoramiento generará una baja, en dólares, del costo de construcción -que hoy ronda los US$800/m2, según Reporte Inmobiliario-. En otras palabras, hoy construir demanda menos dólares que hace un año atrás. Si bien este análisis es lógico, hay que tener en cuenta lo que pasó en los últimos años: el costo bajó 40 por ciento -en dólares- en los últimos 20 meses pero no hubo un aluvión de compradores en los emprendimientos en marcha.

Inversores expectantes

La realidad de hoy es que los inversores cuya estrategia es apostar al ladrillo como refugio de valor prefieren esperar. Además, en este contexto no quieren comprometerse en cuotas ajustadas por inflación, aunque sean en pesos. \»La gente tiene temor al compromiso mensual\», afirma un desarrollador que está negociando el pago de las unidades en pozo, 50 por ciento al inicio de la obra y el restante sobre el final del emprendimiento. Ahora bien, cuando el comprador viene con dólar cash para pagar el ticket total, reconoce que en las obras que está arrancando, los descuentos pueden alcanzar el 30 por ciento.

Covello es optimista y cree que cuando la macro se acomode, los nuevos emprendimientos arrancarán. Afirma que en el último año, hubo desarrolladores que apostaron al landbanking -compra de tierra- que en algún momento comenzarán a \»poner los ladrillos\». Como sus colegas, coincide en que el problema está en la demanda. \»Hay que ir por el comprador final\», afirma.

La expectativa del sector inmobiliario está puesta en la reactivación de la economía. \»Cuando se generen pesos genuinos, es decir no de emisión, y las pymes vuelvan a ganar dinero, la actividad arrancará de nuevo\», afirma Ignacio Camps, director de la inmobiliaria Evoluer. El sector entiende el particular momento del país y sus necesidades pero esperan medidas para motivar las inversiones. \»Generamos mucho trabajo directo e indirecto. Necesitamos que el Estado tome medidas que ayuden a que podamos seguir creando empleo y dinamizando la economía\», reflexiona Ariel Acri, presidente y accionista de Saltum Developments. \»La promoción del acceso al crédito para viviendas y el estimulo de productos de buen equilibrio precio-calidad para el segmento medio es una clave para generar dinamismo\», vuelve a poner sobre la mesa la necesidad de ampliar el perfil de la demanda, el desarrollador Marcos Juejati, presidente de NorthBaires.

Por: Carla Quiroga

Link: https://www.lanacion.com.ar/propiedades/lo-viene-menos-ventas-ajuste-precios-nid2317751

Más interesados para un mercado que no crece al ritmo que debería. Esta combinación es letal y comienza a generar un fuerte conflicto entre propietarios e inquilinos.

Por un lado, los dueños se quejan de que, en la actualidad, el nivel de rentabilidad se mueve apenas entre el 1,5% y el 2,5% anual, valores que se posicionan en el piso de la última década.

Como una muestra de lo que significa esta pérdida, a mediados de 2017, por ejemplo, la ganancia anual que se obtenía por este negocio era en promedio del 5,27%.

Ante esto, los dueños de los inmuebles ven solo una opción como salida: aumentar los valores de los alquileres en forma semestral. Pero aquí se encuentran con un dilema muy fuerte, y es que si suben demasiado sus pretensiones, les será más complicado encontrar inquilino para su unidad.

La actualización semestral de los contratos de alquiler ya es una fija en Capital Federal –en algunas ciudades del interior este sistema no se utiliza-, pero el gran punto pasa ahora por determinar cuál es el valor aceptado por los potenciales inquilinos.

Todo depende de las pretensiones del propietario, pero por lo general se pautan cifras un 15% más elevadas semestre a semestre, aunque en algunos casos pueden llegar al 20%. Este techo se elevó en los últimos meses, ya que el máximo era del 18%. Más allá de esto, un dato clave es que se acuerdan cuatro valores distintos durante los dos años que duran los contratos. 

Esto quiere decir que, si se toman en cuenta los niveles inflacionarios actuales, en la mayoría de los casos el alza en los ingresos de los dueños no llegan a cubrir la inflación, que para este año los analistas posicionan por encima del 55% anual. Te puede interesar

\»Este punto preocupa a los dueños. El negocio del alquiler es cada vez menos rentable\», afirmó Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Pero del otro lado se encuentran los inquilinos. Así como los propietarios pretenden, al menos, empardar la inflación, quienes buscan una vivienda advierten que sus salarios no crecieron al ritmo de los precios.

Para este año, el promedio de cierre de paritarias en los diferentes sectores es del 30%, nada menos que 25 puntos porcentuales –de mínima- por debajo de la inflación que se prevé para el cierre de 2019.

\»Es muy complejo encontrar un punto de equilibrio porque a ninguna de las dos partes involucradas le cierra. A unos, porque el negocio no les resulta rentable; y a otros, porque los precios de los alquileres suben mucho más rápido que sus salarios\», explicó Bennazar.

El límite del mercado

Está claro: con una inflación que avanza y una rentabilidad en baja, la preocupación de los propietarios pasa por saber qué margen tienen para subir los precios. Según algunos especialistas, al menos hoy esa variable no es la más recomendable.

Marcelo Di Mitrio –titular de la inmobiliaria que lleva su nombre- afirmó que las expectativas hacia el alza que tienen muchos propietarios deberían desacelerarse en el corto plazo.Te puede interesar

\»Hay un límite y es el que pone el propio mercado. El dueño podrá fijar cualquier valor, pero el presupuesto de las familias no se estira\», precisó.

Y, como respuesta a esto, se pueden encontrar dos situaciones. Por un lado, familias que no lograron una negociación acorde a sus posibilidades financieras, y que no encuentran otro camino que mudarse a una zona más barata o una vivienda de menos metros cuadrados.

En cuanto a los propietarios, desde algunas de las inmobiliarias consultadas reconocieron que se debieron bajar las pretensiones al ver que una buena cantidad de interesados visitaba la vivienda, pero los valores solicitados no le cerraban a ninguno.

\»Interesados es lo que sobra porque hay mucha demanda, pero en varias oportunidades lo que falta es quien esté dispuesto a hacerse cargo de lo que se pide por las viviendas. Tal vez sí pueden afrontar lo que se les exige para los primeros seis meses, pero ya cuando se aplica el incremento correspondientes al segundo semestre, las cuentas se les van de las manos. Los salarios de los inquilinos no van a subir en ese mismo porcentaje\», sostuvo Di Mitrio.

En caso de que esta variable se repita en varias ocasiones y el departamento continúe vacío, algunos propietarios afinan el lápiz. \»No son pocos los que, al no tener suerte, optan por reducir los valores que piden antes de continuar pagando expensas o servicios\», dijo el especialista.

En medio de todo esto, en la Ciudad de Buenos Aires se dan situaciones que muestran cómo en varias oportunidades la disparidad de acciones puede llegar a niveles insólitos, y que en épocas de mayor tranquilidad económica-financiera eran impensadas.

Uno de los casos que se presenta es el de los propietarios que exigen a los inquilinos renegociar el contrato, incluso pese a que todavía está vigente el que las partes habían firmado.Te puede interesar

Según contaron a iProfesional los especialistas consultados, los dueños de los inmuebles pretenden modificar los precios e indexarlos por la inflación. \»Su idea es hacerlo en forma semestral, dependiendo de la cifra que haya arrojado el índice del costo de vida\», explicaron desde una inmobiliaria.

Esta maniobra, claro está, no es legal a menos que cuente con el visto bueno del propio inquilino. La estrategia que utilizan quienes quieran imponerla, entonces, es \»comunicar\» a quien ocupa la vivienda que no renovará contrato a menos que no acepte esta condición.

Para evitar esto, otra estrategia que se ve cada vez más es dejar todo por escrito. La idea es que desde un primer momento quede establecido en el contrato que, en caso de que haya una diferencia de inflación o un precio del dólar mayor al estipulado, las partes se reunirán para hacer un ajuste. Esta variante también es ilegal.

Las diferencias entre cada provincia

Si bien la problemática respecto de los retoques que se imponen semestralmente en los alquileres es una realidad en muy buena parte del país, cada provincia tiene su particularidad.

– En Mendoza, algunos propietarios no andan con demasiadas vueltas. En lugar de negociar con los interesados cuál será el monto con el que se cargará el precio semestralmente, prefieren imponer precios en dólares, de modo de no perder contra la inflación. Esta modalidad no se ve todavía en la mayor parte de las inmobiliarias, aunque con el avance de la inflación comienza a tomar forma.

– En Misiones los inquilinos denuncian que la situación se volvió bastante caótica, y que ya se perdió cualquier tipo de referencia. Adrián Torres, titular de la Asociación de Inquilinos de esa provincia, sostuvo que factores como la devaluación y la inflación proporcionaron todavía más incertidumbre al mercado. \»Todo esto se presta para una especulación en el precio; para las renovación de contratos no hay un valor de referencia y eso hace que cada vez estén más caros\», se quejó.

– En Corrientes, la Defensoría de los Vecinos salió a advertir sobre el fuerte crecimiento que se dio el último año en lo referido a denuncias y asesoramiento debido al incremento que se da en los alquileres. 

La inflación llegó, entre tantas otras cuestiones, para desarmar el negocio de los alquileres. Siempre presentó algunas particularidades, pero en la actualidad generó una serie de efectos adversos en todo el país. 

Link a la nota https://www.iprofesional.com/economia/303175-inmuebles-propiedades-alquileres-Alquiler-mas-contratos-se-atan-al-precio-del-dolar-y-se-ajustan-cada-seis-meses

Con el nuevo cepo por el cual no se pueden comprar más de u$s200 por mes para atesoramiento, la balanza de las negociaciones se inclinó aun más para el lado de la demanda de inmuebles que de la oferta.

Es decir, que alguien que ya cuenta con los dólares puede hacerlos valer y contraofertar si le interesa una propiedad usada y hasta de pozo.

Por otro lado, si tiene pesos, ya hay desarrolladores que los toman a un valor intermedio entre el dólar oficial y el contado con liqui, que tiene una cotización más elevada. Se lo denomina dólar celeste, un nombre que surgió al calor del anterior cepo cambiario, en 2011.

Además, están los que mantienen las cuotas en moneda local ajustada por el Índice del Costo de Construcción (CAC).

De acuerdo con José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario, los precios de publicación de los inmuebles que se pueden ver en distintos portales están desajustados desde mediados del año pasado, cuando la actividad comenzó a caer por las devaluación de abril y agosto. Entonces, los valores que se ven no son el precio final en que se cierran las operaciones.

\»Las contraofertas de clientes se ubican entre un mínimo del 9% y un máximo del 23% para el caso de usados. No existe una regla general que pueda extrapolarse a todas las tipologías ni a todas las localizaciones, pero hoy el mercado está del lado de la demanda\», aseguró.

Marcelo Di Mitrio, titular de Di Mitrio Inmobiliaria, aportó que esta situación se potenciará aún más cuando la brecha entre el dólar oficial y el blue se dispare y que el precio de los usados \»está lejos de encontrar su mínimo\».

\»Existe una sobreoferta de propiedades, que además de ser récord, está a valores disparatados. La realidad está en los precios de cierre que es una información que tenemos las inmobiliarias y no está disponible a nivel ciudad. Finalmente, el valor que tome el dólar blue será determinante, porque es al que se va a poder comprar. El valor del oficial será anecdótico\», agregó.

Por su parte, el desarrollador Federico Gagliardo, CEO y fundador de Vitrium Capital, dijo que el que tiene dólares físicos tiene opciones interesantes y los puede hacer valer. \»Si hoy viene un cliente a hacernos una oferta en dólar físico, lo consideraríamos mucho, porque son pocas las oportunidades\», agregó.

Pero si se cuenta solo con pesos, desde Vitrium ofrecen propiedades en el exterior o en el país que estén en obra y los toman a un intermedio entre las dos puntas representadas por el dólar oficial y el contado con liqui.

\»El desafío mayor del mercado es cómo hacer las transacciones sin la posibilidad de contar con los dólares. Si tomás pesos, hay que hacerlos circular, ya que, de lo contrario, pierden su valor\», explicó.

Otro que ofrece opciones de inversión en pesos es Carlos Spina, gerente comercial de Argencons, a través de fideicomisos al costo que se ajustan por CAC.

\»Cuando se instaló el cepo anterior justo estábamos con el desarrollo de Quartier Madero Urbano. El dólar estaba a $4,25 y el CAC en 1000 puntos básicos. Cuando terminó la obra, el dólar casi se había cuadriplicado y el índice solo se había duplicado a 2000. En estos momentos de cepo el ladrillo es una forma de acceder al dólar futuro con apreciación si el proyecto es bueno y está bien gestionado\», opinó, y dijo que a esos clientes la cuota les resultó más barata de lo que creían porque tenían que cambiar menos dólares para pagarla. Terminaron pagando u$s2300 el metro cuadrado, cuando estaba previsto que les saliera 3000 dólares.

Por último, dijo que, si bien en octubre se verá el impacto de la inflación en el CAC, viene más retrasado el pass through porque no hay obra pública ni mucha privada y no se puede trasladar la devaluación a los precios fácilmente.

Link a la nota https://www.iprofesional.com/negocios/303014-obra-publica-construccion-crisis-Propiedades-Cuales-son-las-nuevas-ofertas-y-reglas-para-comprar-inmuebles

La ampliación del cepo cambiario fijada por el Banco Central volvió a asestarle un duro golpe a las inmobiliarias, que entienden que la medida profundizará la parálisis que sufre el sector.

El rubro viene acumulando números negativos como nunca antes, sobre todo en la Ciudad de Buenos Aires. Y entre los comercializadores crece la preocupación ante la falta de indicios políticos que permitan imaginar una flexibilización del control cambiario en el corto o mediano plazo.

Muy por el contrario, entre los principales jugadores del negocio predomina la idea de que el escenario de trabas se extenderá hasta incluso bien entrada la gestión de Alberto Fernández. En simultáneo, expertos alertan sobre una dramática pérdida del poder de compra a partir del muy bajo monto de dólares que pueden adquirirse de forma oficial.

En concreto, los u$s200 mensuales que habilita el cepo hoy no permiten cubrir ni siquiera el 10 por ciento del valor promedio que cuesta el metro cuadrado, en promedio, de una vivienda usada en la Ciudad de Buenos Aires. Todo esto hace prever a los empresarios del sector que 2019 cerrará como el peor año del que se tenga registro en términos de escrituraciones en la Ciudad.

\»El cepo vino para quedarse. Incluso seguramente se profundizará más\», dijo Francisco Altgelt, vicepresidente de la comercializadora homónima, ante la consulta de iProfesional. 

\»Durará bastante. Hasta que se estabilice la economía y se generen dólares genuinos para equilibrar las finanzas. Que eso cambie dependerá de muchas variables pero no ocurrirá antes del mediano plazo. Dependerá del nivel de reservas y el crecimiento de la actividad económica\», expuso, en un tono similar, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.Te puede interesar

En diálogo con este medio, el broker dio por descontado que el cepo se mantendrá incluso más allá del 2020. Y esto será un duro condicionante para la actividad. \»Creo que en los próximos dos años habrá restricciones, ya que la idea que primará será la de utilizar los dólares genuinos para volcarlos a la producción nacional\», argumentó.

Entre los referentes del ámbito inmobiliario abundan las voces que dan cuenta de una perspectiva negativa para el sector, pensando ya en el año que viene. Marcelo Di Mitrio, titular de Di Mitrio Inmobiliaria, anticipó que 2020 \»encontrará al mercado debatiéndose entre una mayor caída en los precios de cierre de ventas y un nivel de actividad en sus mínimos históricos, aunque nadie garantiza que no pueda caer todavía más\».

\»El endurecimiento del cepo es una pésima noticia para el sector inmobiliario, que en la Ciudad de Buenos Aires viene cayendo de forma sistemática desde 2018 y todavía sin encontrar su piso en el nivel de actividad. Las mayores restricciones llegan para complicar más a un mercado sumamente comprometido, no sólo por su bajo nivel de actividad sino por su stock\», comentó a iProfesional.

Pronósticos sombríos

\»Lamentablemente, volvemos a un mercado con distintos tipos de cambio y eso siempre deriva en la parálisis de la actividad que, de por sí, ya venía completamente afectada. El año está perdido en términos de comercialización, el problema es que no hay certezas de lo que viene. Todo hace suponer que el cepo fuerte seguirá por muchos meses\», dijo a iProfesional un broker con operaciones concentradas en Palermo y Recoleta.

Otro comercializador consultado opinó de manera similar: \»Las ventas ya están detenidas y este año es peor que el anterior, que fue pésimo. Quien no tenía dólares suficientes para cerrar una operación, entonces ahora queda directamente afuera del mercado. Si el cepo se extiende más allá de junio vamos a hablar de cierres de comercios\».Te puede interesar

Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) anticiparon que ya tiraron líneas con el equipo de Alberto Fernández para ver cómo seguir: \»Ya solicitamos una reunión con el nuevo gobierno con la idea de tener precisiones de antemano. Pedimos juntarnos directamente con Alberto Fernández\», confió a iProfesional Alejandro Bennazar, presidente de la CIA.

En diálogo con este medio, Armando Pepe, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, también se mostró preocupado por el presente de la actividad: \»El lapso de acá a diciembre se hará eterno. El mercado está paralizado y no sabemos cuál será el plan de Fernández para el sector. Septiembre cerró con una caída en las escrituras del 19 por ciento respecto de igual mes pero del año pasado, que también había sufrido una baja similar. La caída de octubre será incluso peor\», expresó.

Entre los consultores ratifican que el acceso a los dólares se mantendrá acotado, y también prevalece la coincidencia de que nada permite suponer que las trabas dejarán de existir en la primera etapa de la nueva gestión.

\»La pregunta es si el próximo gobierno vendrá con un plan hecho para flexibilizar. Por lo pronto, 2019 cerrará como el peor año en materia de escrituras desde que se llevan las estadísticas en la Ciudad de Buenos Aires, que arrancó en 1998\», sostuvo ante iProfesional José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.

\»Hasta este ejercicio, el año de mayor caída había sido 2014. Para sobrevivir, las inmobiliarias han tenido que restringir al máximo sus gastos. El cepo ampliado complicó todavía más la situación de un sector que ya venía muy golpeado\», añadió.

Por otro lado, Rozados resaltó el enorme impacto que la reciente medida oficial trajo aparejado en términos de capacidad de compra. \»Hoy ya nadie puede cubrir el valor de un metro cuadrado en dólares a partir de lo que establece el nuevo cepo\», aseguró el especialista.Te puede interesar

Para luego profundizar: \»En unidades usadas, el valor promedio de publicación está en el orden de los u$s2.333. Por ende, con lo que se habilitó en dólares para la compra no se llega a cubrir ni el 10 por ciento\».

El alquiler en tiempos de cepo

El sábado pasado, el presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Carlos Allende, advirtió que las operaciones en el sector inmobiliario acumularon 16 meses consecutivos de caída, mientras aseguró que \»las subas histéricas del dólar paralizan a todo el mundo\».

El directivo argumentó que \»los índices de inflación, la incertidumbre, el hecho de no saber si sale la Ley de alquileres\» son factores que impactan de manera negativa en las operaciones del mercado inmobiliario.

Asimismo, estimó que \»el negocio de los alquileres debe fluir mejor que el de la compra y venta\» ante las dificultes de acceder y pagar un crédito.

\»Al no existir préstamos hipotecarios, quien depende de un salario y no ha tenido acceso a su primera vivienda, sólo le queda alquilar\», puntualizó. Frente a esto, Allende sostuvo que en la Argentina \»tiene que haber un acuerdo político para descomprimir la actual situación\».

\»Mucho de lo que estamos pasando en este momento es político\», insistió el escribano, aunque resaltó que \»la madre de todas las batallas es la inflación\».

En su consideración, \»se debe consolidar una moneda\» para lograr mejoras en el país. \»Hoy el vendedor no quiere perder su precio en dólares\», expresó.

Link a la nota https://www.iprofesional.com/economia/302906-mercado-inmobiliario-propiedades-escrituras-Venta-de-casas-y-departamentos-con-cepo-al-dolar-lo-que-viene-segun-empresarios