Con la divisa estadounidense por el cielo los especialistas temen por el futuro del sector. Se paralizaron las transacciones y estiman que llegarán al nivel más bajo de operaciones de la historia. El desafío es \»sobrevivir\» a octubre.

El contundente resultado que dejó las elecciones PASO del último domingo y la fuerte disparada del dólar que ayer cerró en $58,33 en su segunda jornada en alza impacta de lleno en el mundo de Real Estate. Los especialistas del sector se muestran cautos y aseguran que “hay que dejar que pase la tormenta y que el dólar se acomode”. Pero lo cierto es que les preocupa “sobrevivir de cara a octubre”.

“Este resultado es un baldazo de agua fría, perjudica a todas las economías, hay que buscar la forma de sobrevivir estos próximos dos meses”, explicó preocupado Armando Pepe, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires. Como era de esperarse el dólar arrancó la jornada del lunes, post elecciones, en alza alcanzando picos de hasta $62. Luego de la intervención del Banco Central, la divisa estadounidense se estancó en $57, 10, un 23% por encima del valor que cerró el viernes. La jornada de ayer fue similar. Rozó los $61, pero cerró en $58,33, un peso por encima del lunes.

“Ante la volatilidad del dólar es muy difícil fijar un precio. Si alguien había cerrado una operación el viernes o si habían pedido un crédito hipotecario, a ese público lo perjudicó muchísimo”, sentenció el consultor inmobiliario, José Rozados presidente de Reporte Inmobiliario.

“Va haber un acto impacto negativo a menos hasta que se aclare el panorama. Todavía no podemos dimensionar las consecuencias”, explicó una fuente de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). Es que la subida del dólar impacta de forma automática en el costo de la construcción.

“Los que más rápido tendrán el pulso del cambio de escenario son las cámaras inmobiliarias porque son los que de inmediato reciben pedidos de que se retiren inmuebles de la venta tanto nuevos como usados o que se frenen las obras en marcha y proyectadas hasta que se determi- ne una nueva ecuación de cos- tos fiables”, indicaron desde la CAC.

“Hay cierta cantidad de operaciones que se van a dar sí o sí porque hay una necesidad, no hay dudas que vamos a llegar al piso mínimo de la historia. Hoy estamos con el mismo número de operaciones que en la época del Cepo Cambiario”, reconoció Santiago Magnin titular de la inmobiliaria homónima.

Números

El mercado atraviesa uno de los peores momentos de su historia. Según los últimos datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en junio las escrituras de compra-venta cayeron 41,8% con respecto al mismo mes del año pasado. Mientras que la baja fue del 15,7% en comparación al mes anterior. “La contracción en la compra-venta será aún más marcada en este segundo semestre”, agregó Rozados.

Para el especialista hoy “la liquidez mata al ladrillo, nadie piensa en invertir en inmuebles bajo este escenario”. “Las operaciones se van a reducir netamente a aquellas que no puedan ser canceladas o en casos de que se traten de verdaderas oportunidades”, reconoció Rozados.

“El mercado habla, siempre. Quedó a la vista a lo largo de este primer semestre que los valores de publicación que mayormente se informan, no son convalidados. Esto se advierte en un stock de inmuebles récord y, por otro lado, en un ritmo del mercado (nivel de compraventas) en niveles mínimos”, agregó por su parte Marcelo Di Mitrio, socio de Di Mitrio Inmobiliaria.

Si bien desde las inmobiliarias aseguraron que durante el primer día post elecciones no se registraron cancelaciones de compra-venta de inmuebles, se mostraron preocupados por lo que vendrá. “No va a ser un escenario simple hasta que no haya un nuevo plan económico”, concluyó Rozados. Además se especulaba con que muchos vendedores, ante la subida del dólar, decidieran a lo largo de esta semana quitar de la venta sus inmuebles y volcarlos al alquiler, algo que viene ocurriendo en el último año.

Elecciones

Si bien desde el sector todos coincidieron en que la victoria de Alberto Fernández no fue una sorpresa, aunque sí se vieron impactados por la diferencia que sacó el candidato de Frente de Todos por encima de Juntos por el Cambio de Mauricio Macri.

“Estaba previsto el escenario, no la diferencia de votos pero si la derrota del oficialismo”, reconoció la fuente cercana a la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

Jorge Toselli de JT Inmobiliaria aseguró que ahora “hay que esperar”. “Lo más prudente es esperar a que el billete se acomode, no es momento para hacer transacciones”, agregó el profesional.

“El 2019 comenzó difícil y proyectamos que el tramo que vendrá será aún más complejo. A nosotros nos afectó muchísimo el quite de las comisiones en los alquileres, ya que muchos sobrevivimos a través de este negocio”, reconoció.

Los años electorales suelen ser poco fructíferos para ciertos negocios, sin lugar a dudas el mercado inmobiliario está atravesando uno de los peores momentos de los últimos años. La falta de créditos hipotecarios genera una importante baja en las transacciones. Sólo en un año cayeron 70% las operaciones con financiación en comparación al año pasado. “Va a costar que los bancos vuelvan a otorgar créditos accesibles”, reconoció Rozados.

Aumentos

El dólar se incrementó un 23% en apenas un día con el resultado de las PASO. Y como las propiedades se comercializan en moneda estadounidense es aún más inalcanzable el sueño de la casa propia. “Por ahora no vemos propietarios dispuestos a bajar los precios, hoy son pocos los que quieren vender y no se acepta demasiada contra-oferta”, explicó el nuevo escenario Jorge Toselli.

“Hay pocos propietarios dispuestos a bajar los precios. Nadie quiere comprar, no es atractivo porque la renta con las devaluaciones se achica cada vez más”, agregó Magnin. “Hoy estamos tasando por debajo de los valores de lista, es la única forma de poder concretar alguna operación”, concluyó el especialista.

“Hoy ya aumentaron los materiales para la construcción, esos precios se acomodan rápidamente . Nosotros aprendimos a acoplar materiales para afrontar este tipo de corridas financieras”, explicó Flavio Galli, CEO de Grupo Tueroc.

“La actividad va a estar marcada por vaivenes que nos generan incertidumbre. Necesitamos esperar que los mercados se tranquilicen, pero este escenario golpea de lleno al sector”, concluyó el especialista quien se mostró preocupado por los meses que habrá que afrontar de acá a las próximas elecciones.

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En el contexto de un mercado inmobiliario paralizado por variables macroeconómicas adversas, vale hacerse una pregunta: ¿el precio puede ser un elemento crucial a la hora de atraer nuevos compradores? Opinan los expertos.

¿Influye la baja de precios en el aumento de las ventas de inmuebles?, ¿de cuánto debería ser la reducción para aumentar la demanda?, ¿puede una medida como ésta reactivar el mercado?. Muchas preguntas, pocas respuestas.

Como lo establece la ley de la oferta y la demanda en su formulación básica, la disminución en el precio de un bien aumenta, más tarde o más temprano, la demanda y disminuye la oferta. Es un principio económico elemental que, aunque a esta altura suene a verdad de Perogrullo, no siempre es entendida del todo por los actores principales del real estate argentino donde los precios parecen por lo general tender al alza independientemente de la situación macroeconómica del país.

Poniendo a prueba esta idea, distinguidos brokers y desarrolladores analizan la actualidad del mercado inmobiliario local y opinan sobre el impacto que tiene la reducción del precio del inmueble en su venta.

Sobre este punto no tiene dudas Marcelo Di Mitrio, de Di Mitrio Propiedades, quien señala: “Verificamos en el día a día que si los precios bajan las ventas suben. Ajustando el precio las ventas inmobiliarias se concretan”. Tampoco duda su colega Tomás Seeber, de la inmobiliaria RG Montes, para quién “hoy claramente hay una pulseada de precios entre oferta y demanda a la baja. Aquel propietario que flexibiliza su posición en términos racionales vende (en buenos barrios del 10% al 15%) y aquel que no lo hace (salvo propiedades con intangibles excepcionales), no encuentra compradores”.

Para Francisco Altgelt, de Altgelt Propiedades, “la disminución del precio no necesariamente redunda en un aumento de las ventas. Si bien el número de operaciones es bastante menor en comparación a 2018, hay ventas en el mismo valor del m2 en relación al año pasado. Hace un par de años, con el resurgimiento de los créditos hipotecarios, muchos propietarios decidieron publicar sus departamentos a un precio mayor al tasado. Hoy se dieron cuenta de que el mercado no está validando esos precios y decidieron volver a los precios de la tasación. Además, volvimos a tener una demanda similar que hace cuatro años: escasa y sin financiación”.

Flavio Galli del Grupo Tueroc opina al respecto que “en un contexto como el actual, resulta muy difícil asegurar que la baja del precio asegura la venta. Porque si bien es cierto que los inversores podrían verlo como una oportunidad, la verdad es que el mercado está esperando señales más contundentes y las mismas parecieran no ocurrirán hasta luego de las elecciones. Así y todo, para aquellas personas que tenían los dólares, puede existir la tentación si la baja del valor para desarrollos de pozo en zonas premium está en el orden del 25 al 30% del valor final”.

Algunos desarrolladores y brokers han pasado de la teoría a la acción ofreciendo una reducción de precios en los inmuebles que integran su cartera. Los resultados obtenidos han sido bastante similares.

En el caso de Di Mitrio, su Director señala: “Nosotros venimos trabajando en el ajuste de precios desde mediados de 2018. Leyendo la coyuntura (fin de ciclo de los créditos hipotecarios UVA luego del máximo abril / mayo 2018, sumado a la devaluación del peso que por entonces había comenzado a operar, la desaceleración que se advertía en el nivel de consultas y cierres de compraventas por fuera del circuito de los créditos hipotecarios), no teníamos ninguna duda hacia dónde íbamos y hacia dónde finalmente llegamos, a un escenario donde sin ajuste de precio caíamos en una profunda recesión como la actual”.

También Diego Migliorisi, de Inmobiliaria Migliorisi, asegura: “Implementamos rebajas en el precio y la experiencia fue positiva, lo que demuestra que hay un segmento activo. Pasa con todas las propiedades. Creo que el atractivo del precio trasciende la mayor incertidumbre electoral de los últimos 40 años”.

En el caso de Altgelt, indica: “bajamos los precios de los departamentos cuyos propietarios tienen la necesidad de venta, y acomodamos también valores de algunos inmuebles. Si bien tenemos algunas consultas más, no hay concreción en las operaciones”.

Por último, Martín Fabiani, Director de Fab Consulting & Develops, afirma que “en aquellos casos donde los precios estaban por arriba de lo que podría pagarse por ese producto, y que podría existir la posibilidad de venta bajando los precios -y obviamente sea un negocio para el vendedor-‘’así lo hicimos y efectivamente logramos ventas. Lo hemos realizado con desarrollos inmobiliarios de terrenos, y chacras (barrio de chacras) en zona norte de Buenos Aires, desarrollos inmobiliarios de pozo en zonas como Retiro, Recoleta y Belgrano”.

El porcentaje, clave

Otra duda surge del mismo interrogante planteado en torno al precio: ¿Qué porcentaje se deberían bajar los valores para que ello redunde en la concreción de las ventas?

Para Seeber, “si uno tiene un inmueble en el mercado y sobre todo si está en venta hace tiempo, es esperable que reciba ofertas de un 10% menos y hasta de un 15% también. Ahora, si el inmueble está tasado recientemente en forma responsable, es probable que los márgenes de negociación sean los históricos (+/-5%)”.

Damián Garbarini, Director de la inmobiliaria que lleva su nombre y que recientemente ha cumplido 20 años de actividad, señala que “la baja del precio ayuda al consumidor final. Si la baja en muy fuerte algunos inversores de mediano plazo también están comprando. Entiendo que en el conurbano impacta mucho más en la compra la baja del precio, esto se debe a que es un mercado no tan estandarizado como en de la ciudad de Buenos Aires. Los porcentajes en los que debería reducirse el precio para concretar más ventas van del 30/40% en el Gran Buenos Aires y 15/20% en CABA”.

En la misma línea responde Migliorisi, para quien “el propietario que precisa vender rápido, al mejor precio y considerando la situación sociopolítica que afecta al mercado hoy, si baja el precio vende. Ese valor puede variar entre el 10 y el 20%. Pero esto ocurre siempre que el comprador necesite vender por cuestiones personales urgentes o tenga un mejor negocio para hacer con el dinero”.

Finalmente, en la opinión de Galli de Grupo Tueroc, “para poder lograr los resultados esperados, la reducción del precio debe estar entre un 20 o un 25%, pero solo si hay una preventa del orden del 60% del desarrollo, de lo contrario es preferible disminuir el ritmo de obra y esperar la recuperación del mercado”.

Aun cuando la mayoría de los especialistas opinan que la reducción del precio puede ayudar a concretar ventas en el corto plazo, no todos están de acuerdo en que esa medida pueda ayudar a reactivar por si sola el mercado inmobiliario.

Para Damián Garbarini, por ejemplo, “si se diera una reducción del precio como factor común a las operaciones, el mercado empezaría a reactivarse; simple, de a poco pero en movimiento. Es una medida que contribuye, no alcanza a reactivar el mercado por completo pero ayuda”.

Coincide también Migliorisi para quién se trata simplemente de un “paliativo en una situación muy adversa. Esto siempre ocurre uno o dos meses antes de las elecciones. Pero en este caso comenzó un año antes. El mercado va a mejorar cuando haya certidumbre de que no vamos a ser Venezuela ni con una estanflación permanente. La incertidumbre sobre el futuro político es lo que afecta duramente el mercado, mucho más que el dólar y la inflación”.

Altgelt tampoco piensa que reducir el precio pueda ayudar a reactivar el mercado. “Para que el mercado vuelva a moverse hay que reactivar la demanda, y para es necesitamos volver al crédito hipotecario”, señala.

Por último, Fabiani opina que “en cuanto al mercado, en el corto plazo, habría más movimiento. Pero esto tendría que estar acompañado de medidas que incentiven la compra de proyectos y fortalezca la actividad”.

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La coyuntura pone en jaque al sector de Real Estate. Sin crédito, sin valores de referencia y sin certezas en el corto y mediano plazo, el mercado inmobiliario vive un momento complicado. Lo mismo sucede con la construcción. Opinan los especialistas.

El sector de Bienes Raíces no se recupera. Después de un año de inflación, de corrida cambiaria y de la virtual desaparición del crédito hipotecario, el mercado de compraventa y alquileres está estancado y sin síntomas de recuperación en el corto plazo. Sólo algunos puntos estratégicos de la ciudad de Buenos Aires y del primer y segundo cordón bonaerense muestran señales de recuperación.

Este, en líneas generales, es el panorama que describen los principales jugadores. “En este momento de contracción económica e inestabilidad de las variables financieras, los barrios más consolidados sufren menos”, sostiene Ezequiel Chomer, director de la compañía que lleva su nombre. “Palermo, Belgrano, Puerto Madero y el cordón de Libertador a Maipú de Vicente López se mantienen firmes como refugio de valor” agrega el empresario. “Estos barrios siempre resisten mejor los embates debido a que la demanda no depende 100% de factores como el crédito para poder comprar”,argumenta Tomás Seeber, director de RG Montes.

En la misma línea opina Francisco Villamayor, CEO y fundador de Bresson Brokers: “Desde el punto de vista inmobiliario, definitivamente los barrios más caros sufren menos, ya que sus habitantes suelen tener ahorros en dólares o sueldos importantes para adquirirlos llegado el caso. Por el contrario, quienes buscan en zonas con valores medios y bajos en general para poder comprar dependen directamente de sus sueldos o de un crédito. De esta manera, es más difícil comprar y por ende también es más complicado vender propiedades”.

En el segundo semestre de 2018, la crisis también impactó en el mercado inmobiliario premium. Pero en este caso, no fue la disponibilidad de dólares la que los limitó para concretar una operación de compraventa sino el costo de oportunidad de usar esos dólares que se apreciaban constantemente, en un contexto inflacionario y con una economía incierta. “El 2019 es una incógnita en este sentido, los dólares están en los ahorros y en las mismas propiedades (que se venden para comprar otra acorde a nuevas necesidades de una familia) pero el devenir del proceso electoral y de la economía en general definirán el momento y la dimensión de la reactivación del sector”, afirma Villamayor, aunque se considera “optimista”.

Más allá de los mismos de siempre, que son aquellos barrios que históricamente han surfeando la ola en momentos de crisis, el desarrollo de la zona sur también ofrece oportunidades ampliando el espectro para nuevos emprendimientos. “Tal el caso de Parque Patricios o San Cristóbal en cercanías del Distrito Tecnológico donde, aparte de la sede del GCBA, se están instalando gran cantidad de empresas de tecnología y servicios”, acota Luis Guido, director de Grid (Grupo Idea Desarrollos). “En concreto la zona sur del nuevo bajo porteño donde se invirtió mucho en infraestructura. Por otro lado, Balvanera y Almagro por su conectividad y cercanía a todos los puntos de interés de la ciudad”, coincide Leonardo Rodríguez Nader, CEO y cofundador de CMNV Comunidad de Inversión.

Le pesada herencia de la que habla el Gobierno en forma recurrente también cala hondo en la industria del ladrillo. “La resaca del ciclo inmobiliario anterior es aún muy grande, enorme diría, y hoy nos encontramos con un stock de inmuebles en venta en cifras récord y valores de publicación que responden a otro ciclo inmobiliario. En ese contexto, lo poco que va ajustando precio se vende; al tiempo que al resto de la oferta le resta tiempo aún para ajustar o ser retirada del mercado”, opina Marcelo Di Mitrio, socio y director de Di Mitrio Inmobiliaria.

¿Por qué apostar?

Hoy, antes de apostar a un emprendimiento, el inversor estudia y analiza diferentes variables. “La única seguridad al inversor la da la experiencia del desarrollador, una buena calidad del edificio y un precio de mercado. En momentos de dificultades económicas son muy pocos los que están dispuestos a arriesgar”, asegura Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios,

Comprar en pozo e ir pagando cuotas ajustables por inflación es una apuesta bastante segura, “ya que en la mayoría de los casos los ingresos corren más o manos parejos a la inflación, a veces con ciertos desfasajes, pero a lo largo del tiempo tienden a empatar”, relata Chomer y agrega: “Los departamentos en las zonas consolidadas, mencionadas antes, son bastante seguros aún en tiempos de crisis. Especialmente las viviendas pequeñas y medianas, que siempre pueden ser revendidas, o alquiladas con facilidad”.

Para Guido, una apuesta segura son “las escalas intermedias (2.000 m2 a 4.000 m2), con plazos acotados y flujo garantizado que no dependa de la ventas durante las obras para financiarse. Las tipologías siguen siendo viviendas de superficies muy ajustadas, monoambientes, 1 y 2 dormitorios”.

También son demandados aquellos emprendimientos que incorporen valor agregado como amenities, espacios de coworking o de coliving. “Y cuanto más premium mejor. En este sentido, una torre sólida y con una propuesta moderna ofrece herramientas para continuar siendo atractiva en el tiempo. De la misma manera, volver a los edificios antiguos y señoriales es siempre una buena idea. Son clásicos que defienden el valor y bien reciclados tienen mucho para ofrecer. En el medio, los emprendimientos de mediana o baja categoría se pagan caros a estrenar y envejecen más rápido”, analiza Villamayor.

Los precios de referencia de mercado es otro tema de debate entre los operadores del sector. “Estamos convencidos de que hay zonas de la Ciudad que ya tienen valores por arriba de la realidad del mercado y cuya revalorización de precio será improbable para los próximos años”, afirma Rodríguez Nader.

Seducción focalizada

Así como el inversor busca seguridad en la inversión inmobiliaria, el desarrollador busca inversores solventes o con liquidez inmediata. Al ser la oferta mayor que la demanda, la competencia es muy grande y la seducción debe ser muy focalizada en el cliente.

Para Chomer, “el cliente con dólares en la mano es un activo muy buscado, al que se seduce con quitas atractivas en el precio, pero en lo personal me parece más interesante apuntar al que puede aportar flujo mensual de cuotas, no necesariamente al efectivo inmediato. Las obras son largas y precisan flujo de fondos constante y predecible, con lo que una buena venta en cuotas permite un buen desenvolvimiento de la obra, y minimiza los riesgos de alteraciones de tipo de cambio, ya que se cobran en la misma moneda y ajuste de lo que se paga, además el riesgo de no cobranza es muy bajo y atomizado”.

Todos coinciden en que el cliente es el mismo de los últimos años. Es decir, el inversor con capacidad de pago durante el término de obra. “Lamentablemente el usuario final de la vivienda tiene muy poca posibilidad de participar de estos emprendimientos”, opina Guido. “Quizás en los próximos años, si se lograra una importante baja de la inflación, nuevamente el crédito hipotecario (junto al crédito intermedio a desarrolladores y la hipoteca con boleto y posesión) nos permita orientar nuestros desarrollos también a ese usuario final”, sentencia el director de Grupo Idea Desarrollos.

“En nuestro caso buscamos al cliente decepcionado”, cuenta Vilamayor. El director de Bresson se refiere al cliente que lleva meses sin concretar su operación y está ávido de escuchar ideas nuevas. “En momentos de crisis la gente está más abierta a escuchar y a comprender la información que le brinda el profesional. Y de esa forma nos aproximaremos a una solución para sus necesidades y aspiraciones inmobiliarias”.

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El balance del año cierra con números positivos. El crédito hipotecario fue el jugador clave para la reactivación del sector. Esperan que en 2018 se afiancen las hipotecas y se acorten los plazos de otorgamiento de créditos para generar mayor número de operaciones. Además, apuestan a que finalmente llegarán los inversores extranjeros.

Se acerca diciembre y es época de los clásicos balances del año. Para el sector de bienes raíces el 2017 termina con números positivos, aunque con un claro gusto amargo. Los créditos hipotecarios finalmente se afianzaron y comenzaron a generar un fuerte dinamismo en el rubro de compra-venta. Pero, la modificación en la ley de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires sigue generando controversias y según denuncian desde el mercado de real estate, implicó una importante merma de oferta de propiedades para la renta lo que generan aumentos en los precios de los alquileres.

En cuanto a números, según el último informe del Colegio de Escribanos porteño, en septiembre se realizaron 6.011 escrituras por un monto total de $14.243 millones lo que refleja un alza del 42,9% de cantidad de operaciones en comparación al mismo período del 2016. El jugador principal del año fue el crédito hipotecario: Hoy cerca del 30% del total de transacciones se realizan con hipotecas, un alza interanual del 222%.

\’\’La inclusión del crédito hipotecario, ausente por décadas de modo masivo, está permitiendo a muchas familias abandonar su condición de \’locatarios\’ para pasar a ser \’propietarios\’ y a muchas otras, lograr el objetivo de pasar de un departamento a otro de mayor superficie, o bien, a un PH o una casa\’\’ expresa Marcelo Di Mitrio socio de Di Mitrio Inmobiliaria.

Si bien la financiación fue la clave de la activación para el sector, todos los especialistas coinciden en que la operatoria \»todavía debe aceitarse\». Los plazos de otorgamiento de un crédito hipotecario puede llegar hasta los 120 días, lo que genera que muchas de las operaciones se caigan. \’\’El crédito trajo mucha demanda, pero también desafíos, principalmente por el tiempo que demoran las operaciones; lo que genera cierta incertidumbre. Entiendo que a medida que se aceite el mecanismo, se acorten los plazos, y las operaciones sin crédito pasen a ser la excepción a la regla, las posiciones se van a acercar y todo va a fluir de una mejor manera\’\’, agregó por su parte Tomás Seeber, director de RG Montes Real Estate.

Lo cierto es que el mercado paso de tener un sistema de otorgamiento de créditos para la construcción de viviendas a un sistema dedicado casi exclusivamente a financiar la compra de viviendas usadas o a estrenar. \»Los bancos paulatinamente van rearmando su sector hipotecario y empezando a trabajar con líneas de créditos en todas sus formas, si bien cada uno ofrece distintos plazos con posibilidad de llegar hasta 35 años y haber subido los límites de valor de propiedades que se pueden adquirir, generó un gran impacto en el mercado, proyectando un incremento de por lo menos el 50% para el próximo tramo\», analiza Andrea Diez, supervisora de Serinco.

Los precios

El crecimiento de la demanda, impulsado por los créditos hipotecarios, generaron rápidamente una suba de los precios de las propiedades usadas y a estrenar en dólares. Según el último informe elaborado por el sitio Properati en un año el valor de los inmuebles se vio incrementado un 12% en dólares.

Las propiedades usadas son las que vieron mayor aumento en sus precios.

Hasta septiembre, en la Capital Federal los departamentos usados de dos ambientes habían subido su valor un 8%, mientras que los de tres ambientes sufrieron un alza del 7,3% -según datos de Serinco- \»Podemos ver que un dos ambientes tiene un pecio promedio de u$s118.000, en cambio uno de tres tiene un valor que ronda los u$s166.000 tomando como referencia barrios como Palermo, Belgrano, Saavedra o Nuñez, que son las zonas que más han visto incrementado sus precios\», agregó Diez.

Hoy la mayoría de los brokers sostiene que las operaciones se realizan por un monto promedio de u$s150.000 y en algunos casos pueden llegar hasta los u$s200.000. \»Hoy la vedette del mercado es el usado de entre 2 y 3 ambientes que concentra el 70% de la demanda crediticia\», explicó Francisco Atglet vicepresidente de Atglet Negocios Inmobiliarios.

Los alquileres

La otra cara de la moneda es el mercado de la renta. En principio la llegada de diferentes líneas de créditos hipotecarios hicieron que gran parte del público que hasta hace poco sólo podía volcarse al alquiler hoy pudiera también elegir comprar un inmueble a través de un sistema de financiación. \»En muchos casos la cuota del alquiler refleja lo mismo que el pago mensual de un crédito hipotecario\», explicaron desde el sector.

A este nuevo escenario debe sumarse la tan polémica ley de alquileres que aprobó la legislatura porteña lo que obliga a los propietarios a hacerse cargo de las comisiones, que antes se le cobraban a los locatarios. Esto generó que ese nuevo gasto que deben asumir los dueños de los inmuebles se vea fraccionado a lo largo del año en el precio del alquiler, dejando expuesto un claro incremento de los valores de la renta.

Para muchos esto no sólo generó aumento de los alquileres sino un fuerte desaliento a este tipo de inversiones. \»Hoy la rentabilidad de un inmueble en alquiler ronda el 2,8% anual, si a eso hay que sumarle los nuevos gastos que debe afrontar el propietario la rentabilidad es menor\», explicaron. Esto hace que muchos de esos propietarios decidan quitar el inmueble del mercado de la renta para ponerlo a la venta. \»Hoy la mayoría de mis clientes ponen sus inmuebles a la venta y con ese dinero deciden comprarse un local que les da mayor rentabilidad. La oferta de las propiedades para alquiler hoy se ve muy perjudicada\», detalló preocupada Marta Liotto, vicepresidente del Colegio Profesional Inmobiliario.

El 2018

Desde el sector inmobiliario todos coinciden que 2018 será el año del verdadero afianzamiento del sector. \»En lo inherente al año 2018, estamos muy esperanzados de que podamos tener un sector más afianzado. Venimos de varios años consecutivos en los que el mercado inmobiliario no logra crecer sostenidamente y esto se nota. Es marcada la necesidad habitacional que hay en el país, pero aún siguen siendo elevados los costos de financiación, así como también los aumentos en el sector de la construcción. Empezamos a vislumbrar una apuesta por parte de los privados y un crecimiento en el mercado. Confiamos en que 2018 será mucho mejor y el comienzo de un crecimiento paulatino pero permanente\», indicó Gastón Mazzei, gerente general de Mazzei Propiedades.

\»Nos espera un futuro sin precedentes. Consolidación del mercado interno y por primera vez en muchas décadas un fuerte crecimiento de la inversión extranjera en inmuebles\», sostuvo Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria que lleva su nombre. \»Si el panorama político termina de consolidarse, la inflación logra bajar y el Gobierno encara las reformas postergadas, creo que será un año mucho mejor que 2017\», afirma Seeber. Para Altgelt, los créditos hipotecarios fueron los que activaron el mercado del usado y agrega: \»Todo indica que 2018 continuará la misma senda\».

Por último, Félix Brie, director de Díaz Mayer & Brie Propiedades, sostiene que \»las expectativas son muy buenas. Es fundamental poder continuar mejorando la propuesta crediticia que permita el acceso a unidades nuevas y el impulso a la construcción de proyectos para continuar abasteciendo a la demanda. Una vez que se genere la colocación de las unidades que hoy no se están pudiendo comprar porque no son aptos para escriturar genera una rueda y renovación de stock. Esto hará que muchas propiedades que estaban en alquiler se vuelquen a la venta. La demanda aún insatisfecha, de a poco pasará de comprar departamentos más chicos para luego avanzar a los más grandes\».

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Con la nueva normativa no sólo creen que subirán entre un 5% y un 10% los precios de los departamentos en renta, sino que creen que muchos propietarios buscarán inquilinos sin la intermediación de los agentes de bienes raíces. Cambia el mercado.

A menos de una semana de que se aprobara la tan polémica ley de alquileres, desde el mercado inmobiliario juegan su última ficha para intentar generar cambios en una normativa que esperan que se promulgue dentro de una semana. Hoy los agentes de bienes raíces tendrán una reunión clave con el Gobierno de la Ciudad; los más esperanzados creen que podrán generar modificaciones a favor de las inmobiliarias; lo cierto es que todo hace pensar que esa posibilidad es casi inexistente.

Sin lugar a dudas, los grandes perdedores con la flamante ley que el jueves pasado la Legislatura porteña aprobó con 51 votos a favor son las inmobiliarias. Hoy los agentes de real estate calculan que perderán el 50% del ingreso de cada contrato, cifras que podrían superar los 25 millones de pesos en un año. Además pronostican un importante cambio en el mercado inmobiliario. La mayoría duda que los propietarios estén dispuestos a pagar las comisiones por las transacciones a las inmobiliarias, por lo que hay dos escenarios posibles. El primero, que aumente la cantidad de oferta de inmuebles para la venta -ya que muchos decidirán quitar sus propiedades del mercado del alquiler- El segundo, que los dueños decidan generar las transacciones sin la intervención de las inmobiliarias. Lo que está claro es que en ambos casos, el escenario es desfavorable para los agentes de real estate.

\»Es una derrota para los alquileres, los precios van a subir. Porque ningún propietario va a querer hacerse cargo de esa nueva suma de dinero y lo van a trasladar a los precios, que van a incrementarse entre un 5% y un 10%. Ya algunos dueños se muestran atemorizados, y sacan los inmuebles del alquiler, porque tienen miedo que se fijen precios y que el negocio sea aún menos rentable de lo que es\», explicó a Ámbito Financiero Héctor D´Odorico, presidente del Colegio Profesional de Corredores Inmobiliarios.

Ahora, si los propietarios deciden generar operaciones sin la intervención de las inmobiliarias, hay mayor riesgo. ¿Por qué? Al exigirle menos pagos a los inquilinos, no hay forma real de mostrar su solvencia. \»Las inmobiliarias lo que les cobran a los inquilinos sirve para demostrarle al propietario la posibilidad de pago. Pero si esos gastos ahora estarán en manos de los dueños no hay forma de demostrar que el locatario tiene solvencia y podrá afrontar el alquiler. Es posible que se desencadene como un problema a futuro con más inquilinos deudores\», explicó Patricio Villagrán, Asesor en inversiones Inmobiliarias y economista.

Reunión

El encuentro que hoy está programado para las 10.30 será usado por los inmobiliarios como la última posibilidad de generar un cambio en la tan polémica ley. \»Hay muchos errores, por ejemplo, se olvidaron de contemplar la figura del comitente. Para que se entienda, yo soy del interior, mis hijas van a estudiar a la Capital Federal, le pido a la inmobiliaria que busque opciones de alquiler. Yo no soy inquilino sino que encargo una función a una inmobiliaria. Esa persona es un paso anterior a ser inquilino, hasta ahí es un comitente. Al contemplar esta figura, ese trabajo la inmobiliaria debería hacerlo gratis\», indicó Alejandro Bennazar presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), quien tiene esperanza que hoy la situación de las inmobiliarias pueda cambiar tras la reunión.

\»Con las reuniones que vamos a tener no creo que se modifiquen las condiciones de las comisiones. Seguramente van a servir para hacer una reglamentación, para que el IVC empiece a tomar iniciativas. Pero la ley en sí ya está aprobada. Todo va a ser en función de lo que está. No vamos a poder cambiar el curso de la ley\», consideró en un tono más pesimista D\’Odorico.

Lo cierto es que hace por lo menos 15 días la CIA presentó un proyecto de ley sobre los contratos de alquiler. Para Bennazar \»se trata de una versión superadora a la que se aprobó la semana pasada\». Pero es poco probable que en la Legislatura den lugar a una segunda ley de alquileres. \»Para nosotros es imposible que eso ocurra, esperamos que la ley se promulgue la semana que viene. Fue impulsada por el jefe de Gobierno Horacio Rodríguez Larreta y sería desprolijo que ahora se modifique a través de otra ley\», explicó el presidente de la Asociación Inquilinos Agrupados, impulsadores de esta ley, Gervasio Muñoz.

El proyecto, que todavía no fue tratado en la Legislatura, tiene como objetivo que el inquilino pueda acceder al alquiler abonando solamente el mes adelantado correspondiente al mes en curso, con la diferencia que desde las inmobiliarias buscan sumarle un importe adicional a dicho alquiler a lo largo del contrato -porcentaje que no está establecida-. El proyecto, exime al inquilino de garantía ni del pago de un depósito. \»El concepto se basa en que el importe adicional que el inquilino abonará junto a la mensualidad del alquiler servirá para integrar un Fondo Fiduciario que garantizará al propietario el puntual cobro del alquiler mensual, independientemente que el inquilino lo abone o no\», explica el proyecto de ley de la CIA, que muy pocos creen que podrá avanzar.

Problema de fondo

No hay dudas de que con esta ley no se ataca el verdadero problema. Hoy se estima que entre un 30% y un 40% de los porteños, alquila. \»Se ataca el verdadero problema de los inquilinos con créditos que la cuota represente el valor de un alquiler. Si bien hoy creció la cantidad de gente que puede acceder a una financiación para comprarse su primer hogar, muchos se rehúsan por los altos índices inflacionarios\», explicó el economista Villagrán.

Pero para los propietarios el alquiler tampoco es tentador. Según el último Index de ZonaProp se necesitan en promedio 18 años para recuperar la inversión de la compra de un inmueble con la rentabilidad que éste genera. Si bien en algunos casos, el retorno de ganancia en dólares ronda el 5%, teniendo en cuenta el pago de los impuestos en afip el promedio apenas llega al 3% anual.

La nueva ley ha generado mucho ruido y todos los especialistas consultados coinciden en que desalienta la inversión. En primer lugar, porque hoy el propietario debe afrontar más gatos y en segundo lugar porque la rentabilidad es muy baja, sobre todo si se la compara con la ganancia que puede dar hoy las acciones en Bolsa y las Lebac, entre algunos jugadores financieros.

Las inmobiliarias

Sin lugar a dudas las inmobiliarias son las verdaderas perdedoras porque se sienten amenazadas ante la nueva forma en que operará el mercado en torno a la renta. \»Cuando el estado interviene de esta manera en el mercado, perdemos todos. Toda intervención genera mayores costos e informalidad. Esta informalidad generará más distorsiones. Los más perjudicados serán los inquilinos, a quienes se les vendió la falsa idea de que se los está ayudando. Pagarán los honorarios más caros, pero sin darse cuenta y encontrarán cada día menos viviendas ya que muchos propietarios, frente a tanta amenaza de regulaciones, venderán\», explicó Mariano Oppel, presidente de la inmobiliaria que lleva su nombre.

Para los especialistas, esta nueva normativa no es n i más ni menos que una señal muy negativa. Para los especialistas en bienes raíces, la leyla inversión y genera incertidumbre, ya que, por un lado encarecen los costos de los propietarios, los que sumados a la enorme carga impositiva, genera un inevitable replanteo frente a otras inversiones más rentables. \»Habrá reestructuraciones y cierres de inmobiliarias\», concluyó Oppel.

Para Di Mitrio, titular de Di Mitrio Inmobiliaria, \»un escenario posible sería considerar que el mercado ajuste por cantidad (menor oferta) y ello derive en un incremento de precios: en ese caso, el beneficio para el locatario se terminaría extinguiendo. Otro escenario posible podría estar dado por una oferta que absorba aquellos costos que le serán transferidos (honorarios de la inmobiliaria interviniente e informes solicitados ante el Registro de la Propiedad Inmueble), sin que esto impacte en el tamaño de esa oferta ni en el nivel de precios. Obviamente existen muchos otros escenarios intermedios. Un tema \»no menor\» que resulta derivado de la norma es el impacto que la nueva ley podría tener sobre la industria de la construcción dado el comportamiento que podrían asumir los inversores de renta\», concluye.

Más positivo, desde la inmobiliaria Migliorisi sostuvieron: \»No creo que haya ni ganadores ni perdedores, es un cambio de las reglas de juego del mercado que deberá adaptarse. La expectativa es que estos cambios sean positivos para todos.

Los jóvenes de entre 25 y 35 años se vuelcan al mercado de alquiler. Buscan estar en Palermo o con buen acceso a las zonas de boliches y bares. Además, están dispuestos a vivir en monoambientes, pero con espacios comunes para sociabilizar.

María Luján Profumo tiene 30 años, hace dos decidió dar el gran paso e irse a vivir sola. La prioridad era encontrar un espacio lindo, con un precio económico, pero sobre todo cerca del trabajo y bien conectado a la zona de Palermo Hollywood. Luciano Piccoli, no quería alejarse de su barrio de la infancia, pero buscaba contar con amenities para disfrutar sobre todo en los meses de calor. Mercedes De Negri, con sus 25 años, priorizó la zona y estuvo dispuesta a pagar un poco más, pero estar a sólo cuadras de los boliches y bares de moda.

Todos ellos pertenecen a la generación de millennials, -jóvenes de entre 25 y 35 años- que se vuelcan a los alquileres a la hora de independizarse. Y esto se debe a que para acceder a comprar una vivienda, según el sitio Reporte Inmobiliario, son necesario 36 años de alquileres netos, algo que las nuevas generaciones ni siquiera proyectan. \»Hoy priorizo viajar, disfrutar la vida, no tengo como objetivo ni meta comprarme mi propio hogar, básicamente porque sé que sola es imposible con mi sueldo\», cuenta María Luján, que hace más de 10 años está insertada en el mercado laboral.

Este nuevo público, hoy uno de los jugadores más determinante en el mundo de los alquileres, requiere un trato especial y un aggiornamento por parte de las inmobiliarias y de los agentes inmobiliarios. A la hora de buscar departamentos, todos prefieren hacerlo a través de internet y quieren respuestas y soluciones casi inmediatas. La tecnología es el principal aliado de los millennials, por lo que las inmobiliarias buscan sumar estas herramientas para captar a este público que será el comprador del futuro.

\»No usan las llamadas telefónicas. Si pueden evitarlas, prefieren los mensajes de texto y el correo electrónico. Además, ellos hacen sus propias búsquedas, sobretodo en internet, y acceden a través de distintos dispositivos móviles y también usan la computadora. Siempre buscan ser atendidos rápidamente. Tienen Google al alcance de la mano y no dudan en corroborar toda la información que les dan. Son difíciles de engañar\», los define Francisco Altgelt de Altgelt Negocios Inmobiliarios. Además acuden a las redes sociales para saber qué experiencia tuvieron otros clientes con la inmobiliaria que eligen operar. No hay dudas que cuentan con mucha información.

Preferencias

En general el público millennials prioriza la ubicación del departamento. \»Les gusta los barrios jóvenes o los barrios más de moda: Palermo Soho, Palermo Hollywood, Núñez, Chacarita, Villa Urquiza. Si pueden moverse con transporte público o bicicleta, mejor\», agrega Altgelt. Aunque también hay un público de jóvenes que sigue eligiendo los barrios \»más tranquilos\», siempre y cuando estén bien conectados con las zonas para salir. \»Nuestra experiencia con millennials es que buscan estar cerca del subte o el Metrobus. Porque saben que desde un barrio como Paternal, Villa Crespo o Flores que están a entre 10 y 20 minutos en Palermo Hollywood sin pagar los precios de esa zona\», agregó Pablo Brodsky, director comercial de Predial.

Otro de los puntos clave para los millennials son los gastos de expensas. En general priorizan los espacios comunes para sociabilizar y poder realizar eventos con amigos y resignan metros cuadrados del ambiente para vivir. \»Buscan lógicamente expensas más bajas y por eso los microdepartamentos van muy bien para ellos, porque al tener 18 a 30 m² no pagan tanto (pueden rondar los $700/800 mensuales)\», sostuvo Brodsky.

\»Si bien el mercado se distribuye entre aquellos que eligen edificios con amenities y aquellos otros que optan por edificios sin ningún servicio común, ambos grupos coinciden en elegir edificios donde existe una razonable relación entre aquello que abonarán en concepto de expensas mensuales y aquello otro que recibirán a cambio, incluyendo no solo lo relativo a servicios comunes sino también al estado general del edificio\», concluye por su parte, Marcelo Di Mitrio de la inmobiliaria que lleva su mismo nombre.

Propietarios

El millennial se vuelca al mercado de alquileres. Pero aquellos más cercanos a los 35 ya piensan en comprarse su propio departamento. Es en este marco y entendiendo la falta de acceso a créditos hipotecarios que las desarrolladoras comenzaron a construir edificios con unidades de entre 18 y 30 metros cuadrados.\»El microdepartamento es un producto argentino pensado para los millenials porque se trata de departamentos chicos totalmente equipados y amoblados, a un precio muy accesible y financiado en hasta 120 cuotas. Los edificios poseen áreas comunes muy actuales. En lugar de SUM tienen un living de uso común con sillones y mesas para trabajar o estudiar, con microcine y Netflix incluido. Además, cuentan con el sector de bicicletas comunitarias para que puedan moverse fácilmente en la ciudad\», explica Brodsky.

Este público que busca poder comprar su primer hogar está dispuesto a resignar una locación de moda y se vuelca a monoambientes en la mayoría de los casos con edificios eléctricos y nuevos. Pero buscan que \»el barrio elegido, este asociado a la cercanía del lugar de trabajo y/o centro de estudio y potenciado por la accesibilidad a los medios de transporte\», concluyó Di Mitrio.

Tecnología

\»Tenemos muchos filtros y herramientas que hacen que la búsqueda sea mucho más rápida. Sobretodo para estos perfiles que están súper familiarizados con la tecnología\», explicó Federico Barni, director ejecutivo de Zona Prop. Los millennials son ansiosos y quieren definir cuanto antes la operación, es por eso que destinan todo tiempo libre para elegir, a través de búsquedas de internet, cuál es el mejor lugar para vivir. \»Hoy el 70% de nuestras búsquedas se hacen a través de smartphones\», agregó Barni.

Desde Zonaprop, también coinciden en que los más jóvenes a la hora de alquilar una propiedad priorizan la zona antes que la cantidad de metrajes que tiene el departamento. \»Palermo es el barrio más elegido. Buscan estar cerca de los lugares recreativos y también cerca de la facultad y del trabajo\», dijo Barni. Desde la plataforma de búsqueda sostuvieron que hoy los millennials comienzan a independizarse a entre los 23 y 25 años.

\»Quedó en el pasado la visita a la inmobiliaria. Hoy te contactas con la misma a través de la página web luego de haber hecho un research de propiedades. Hay buena calidad de fotos e imágenes a 360 grados, que permiten hacer las búsquedas más exactas y precisas\», concluyó Federico Barni.

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