Lejos de ser un idílico océano azul, el mercado de las oficinas (que ya venía en transformación), con la pandemia se convirtió en un océano sangriento donde muchos m2 buscan ser ocupados por unos inquilinos que cada vez son menos.

Outwork parece ser un término más adecuado que home office para nombrar este fenómeno impulsado por la pandemia, ya que outwork es trabajo fuera de la oficina (donde sea), y home office hace referencia a que ese trabajo se hace en la casa, lo cual sucede(rá) sólo en algunos de los casos.

Dimensionemos la dinámica de este sector con algunas escenas, donde se ven en acción a sus actores (inquilinos, propietarios, gerenciadores de oficinas, coworkings, corporaciones grandes o empresas chicas):

Escena 1

Corporación con 200 empleados, que me pide alquilar una oficina nueva para unos 30 empleados, devolverán el edificio corporativo actual y se achicaron al 10% de los m2 que hoy ocupan, el resto será outwork. Reemplazaran un gran salon de atención al cliente por unos 3 escritorios, donde irán los clientes solo con cita concertada.

Escena 2

Empresa de tecnología con 40 empleados, con oficinas equipadas con muebles de primera línea, cableado, tecnología, etc. Sus empleados seguirán trabajando bajo la modalidad home office, al menos el 80%. Las oficinas les quedarán grandes. ¿Las devuelven y rescinden el alquiler? decidieron ‘coworkizar’ (neologismo candidato a transformarse en un nuevo verbo de nuestra lengua) el espacio, invitando a 3 o 4 empresas amigas que compartan el espacio, con la expectativa de sinergizar los negocios a partir del trabajar juntos.

Escena 3

Empresa de servicios inmobiliarios, solo trabaja con cita previa, rescinde el alquiler de su oficina y se va a un coworking de amigos de la escena 2 (sí sí, adivinaste, es mi empresa). Y quien se suma a esta escena? Estudiante universitaria que tiene actualmente el 100% de sus clases online, y algunos días quiere cambiar de aire, está cansada de estar encerrada en la casa. Algunos días viene a estudiar en la oficina de su papá, es decir conmigo.

Escena 4

Café lleno de gente durante todo el día, la mayoría son mesas con un solo cliente trabajando en una notebook, otras, aparentemente, son reuniones de trabajo. El bar se consolidó como un tercer lugar (el primero es la casa, el segundo la oficina), pero no para la vida social solamente, sino como un espacio más de trabajo. ¿Que vende el bar? Cafe! sin dudas, pero vende una mesa y una silla, conectividad, ambiente vibrante. Estos últimos atributos hoy pasaron a ser en muchos casos los principales, y el café propiamente dicho un accesorio. ¿Se vendrán los bares / coworkings que facturen por ser tu lugar de trabajo y además te vendan sus servicios de gastronomía? Puede ser un nuevo modelo de negocio, más que lógico según el uso que le estamos dando.

Escena 5

Consultora de real estate, cuenta que sus principales nuevos clientes son propietarios de oficina que no saben qué hacer. Las respuestas aún están gestándose. La reconversión no es sencilla, ya que los núcleos sanitarios de los edificios de oficina no permiten fácilmente transformar estos espacios en espacios residenciales. Además de que muchas de estas oficinas están en el microcentro y no son lugares muy sexies para vivir. Y para colmo, para dificultar aún más la reconversión, el código de planeamiento urbano y los reglamentos de copropiedad son obstáculos extras a vencer en muchos casos, ya que deberían ser modificados para permitir el nuevo uso.

Escena 6

Hay zonas, micro y macrocentro de CABA, con una vacancia inmensa, muy difícil resolver esto, aunque se haga magia las oficinas no tienen demanda. ¿Qué pasará con estas zonas de la ciudad en los próximos años? Esta escena nos arroja a un nuevo interrogante, que ya no es qué pasará con las oficinas, sino que pasará con las ciudades y sus barrios con concentración de oficinas. Esto pone en jaque modelos de negocios de ciudades enteras, como Manhattan. Pensemos que esos barrios están llenos de restaurantes y comercios que servían a las personas que diariamente iban a trabajar a esas oficinas, y hoy tampoco saben sobre la viabilidad de su futuro. A su vez, tiendas de venta de ropa, zapatos, etc. no pueden afrontar los costos de estar en la calle y se convierten en showrooms (u obviamente ya son emprendimientos que nacen con este modelo de negocios). Desde hace unos años que aparecieron los showrooms como nuevos inquilinos de oficinas. ¡Ahora se venden zapatos en las oficinas! Nos los busques en las calles, buscalo en las redes sociales!

Escena 7

Edificio de oficina viejo, antiguo, lleno de oficinas chicas, muy compartimentado. Lleva décadas sin inversión. Son oficinas obsoletas, candidatas a quedar vacías. La empresa propietaria de este inmueble está pensando en hacer inversión para refuncionalizar y coworkizar el espacio, porque sabe que si no lo hace, la vacancia, es decir las oficinas vacías, será el futuro asegurado, ni siquiera conseguirá inquilinos que busquen sólo precios bajos. La competencia en este campeonato de oficinas será voraz y sus oficinas están en muy mal estado físico para ganar este torneo.

Escena 8

Hotel de negocios 5 estrellas, cuyo mercado es el cliente corporativo, sabe que su negocio caerá en ventas porque todos aprendimos a vender, reunirnos, enseñar, aprender, sin necesidad de viajar, al menos no será con la misma frecuencia. ¿Qué hace esta cadena internacional? se mete en el mercado de oficinas con un servicio de hotel 5 estrellas. Parte de sus suites ahora son oficinas, incrementando la oferta de metros cuadrados de oficinas. En este océano sangriento aparecen además nuevos jugadores, muy competitivos.

Escena 9

La mayor parte del mundo tomó conciencia de una verdad escondida: el trabajo es una actividad, no un lugar! Esto da lugar a que algunas grandes corporaciones ya hayan anunciado que después del obligado WFH (work from home), vendrá para muchos un interesante WFA (Work From Anywhere). Dará lugar esto a una nueva oferta de oficinas muy flexibles, algo así como un Pay per Use? En definitiva, con el WFA hablamos de personas más libres, con mejor equilibrio personal, y las oficinas, obviamente, transformándose en esta nueva realidad. Lo más lógico es que estas personas, cuando vayan a trabajar a la oficina no busquen estar encerrados en un cubículo (para eso se quedan en su casa, o en un bar, o en un parque), sino a interactuar con otras personas. Andy Cohen, el CEO del estudio de arquitectura más grande del Mundo, dijo recientemente que el pegamento que nos mantiene unidos son nuestras oficinas, rescatando el valor cohesionador del lugar de trabajo en común. Más allá de la dinámica actual, los espacios colaborativos en las oficinas (corporativas y de coworking) siguen ganando terreno desde hace una década, las oficinas tienden a ser menos compartimentadas, obviamente con la pandemia además bajo la densidad. Se vienen las oficinas diseñadas para el touch and go laboral, algo así como un work and go?

Escena 10

Estamos mal, pero vamos bien, dice el capitán a sus tripulantes. El capitán es propietario de una empresa que opera coworkings, vienen de navegar océanos sanguíneos y tempestuosos con la pandemia, donde sus espacios otrora vibrantes fueron oficinas vacías durante meses. Hoy, mira el horizonte y observa un océano amable y azul. En este océano azul, el modelo de contratación flexible que otorga el coworking es un modelo ganador, es probable que las corporaciones no quieran hacer grandes inversiones ni tener contratos fijos y rígidos, real estate as a service es el modelo. El capitán mira el horizonte y sonríe aliviado.

Podcast Mano a Mano con Virgilio Raiden

El Podcast Innobiliario

Podcast Inversores Inteligentes en Real Estate

Los largos meses de cuarentena han generado una mirada diferente de los propietarios con respecto a sus viviendas y a la hora de buscar un nuevo lugar dónde vivir los llamados PH comienzan a tener una relevancia más importante que la que ya tenían. ¿Por qué? Porque esta particular mezcla de casa y departamento empieza a combinar los beneficios de unos y otros haciéndolos particularmente atractivos.

Cabe aclarar que éste fenómeno no es un nuevo, pero que sí estamos viendo que está tomando más fuerza aún, principalmente en barrios más alejados del centro de la ciudad.

Primero hagamos un poco de historia. Los hoy llamados PH tienen su origen en las viejas “casas chorizo” construidas principalmente entre 1880 y 1930 como respuesta a al crecimiento demográfico y físico del país. Esta tipología viene determinada por las transformaciones sufridas en Argentina partir de 1850 y es el resultado arquitectónico de las viviendas que construyó la oleada de inmigrantes europeos, mayoritariamente italianos y españoles, de clase media urbana. Primero como vivienda individual, una suerte de evolución de la “casa colonial” y luego como vivienda “multifamiliar” que derivó en muchos casos en los llamados “conventillos”. En todos los casos la característica principal era la sucesión de ambientes comunicados entre si y con salida a un patio común con una galería.

Hoy día llamamos PH al conjunto de viviendas individuales que comparten un mismo terreno generalmente dispuestas en Planta Baja y eventualmente también en Planta Alta, con una o varias entradas desde la calle.

Cuales son esas características que hace a los PH productos tan buscados?

• Existencia de patios y/o terrazas.

Un PH tiene mínimamente un patio a través del cual iluminan y ventilan el resto de los ambientes. Si la unidad no tiene otra encima, se potencia la posibilidad de contar con una terraza propia. El hecho de contar con una expansión abierta, ya sea patio y/o terraza, permite instalar una parrilla, solárium o pequeña piscina haciendo de esto un diferencial competitivo altamente valorado.

• Flexibilidad y posibilidades de crecimiento

Si el PH tiene cierta antigüedad, la posibilidad de reformarlo a gusto también es un atractivo que muchos buscan. A partir de la planta tradicional (varias habitaciones comunicadas entre sí con salida a un patio) las posibilidades son muchas y dependerá de las necesidades del cliente y la capacidad del profesional actuante para poder explotarlas al máximo.

• Techos altos

El atributo de los techos altos, dependiendo su altura, es un diferencial muy tentador a la hora de pensar en entrepisos que puedan aumentar la superficie del PH para ambientes como escritorios, salas de juegos, lugar de trabajo o ateliers. Entrepisos que balconean a un espacio mayor generan una espacialidad muy diferente que le dan un toque distinto.

• Bajo costo de mantenimiento

Una de las características más valoradas en este tipo de unidades es que no pagan expensas. A diferencia de los departamentos, donde este gasto es cada vez más elevado, en los PH hay pocos gastos de mantenimiento ya que no cuentan con encargando, ascensores ni amenities que suelen elevar las expensas considerablemente.

• Pocos vecinos

Contar con pocos vecinos y la mayoría dispuestos en “horizontal” a lo largo del terreno hace que las unidades sean más privadas y silenciosas. Y también a la hora de tomar decisiones referidas al mantenimiento de zonas comunes hace que haya menos voces para ponerse de acuerdo.

Los compradores de PH son una raza particular que buscan un “estilo de vida” diferente sin salir de la ciudad: independencia, privacidad, espacios abiertos, posibilidades de reforma, bajas expensas y una personalidad creativa que les permite ver más allá de lo que el producto ofrece.

Si te encontras en esa categoría de gente que busca “algo distinto” te puedo ayudar.

Aislamiento social para luchar contra el virus …  indicación básica para evitar esta enfermedad desconocida , agresiva y letal en algunos casos.

El mismo aislamiento que nos protege,  pone en vilo el equilibrio interno que se retroalimenta en el vínculo afectivo con los otros.

Sin espacios comunes compartidos, sin saludos con acercamiento, sin beso, sin abrazo, a distancia.

Con los niños sin espacio, con los adultos mayores amedrentados.

Y con los jóvenes tomando conciencia de todos los cuidados que hay que implementar, así de repente.

Todas estas restricciones no son sin consecuencias, generan angustia, por la obligatoriedad del encierro sobre todo porque no se puede saber cuándo se va a salir.

Y surgen respuestas singulares que motorizan la búsqueda, respuestas creativas, cuando la angustia no desborda.

Pero puede también el temor convertirse en terror en soledad y la incertidumbre desatar cuadros de ansiedad y derrumbarlo todo y quienes se encuentren atravesando situaciones difíciles de resolver probablemente sientan que es más complicado encontrar salida a sus padecimientos.

 Cuando la angustia no funciona como señal de búsqueda creativa para salir de la situación, por lo disruptivo de ésta, frente a lo que no se podría ni imaginar respecto de lo que pasa en el mundo, puede generar respuestas desbordadas.

Todo ha tambaleado.

La angustia afecta el cuerpo y a veces va directamente al cuerpo y se observan trastornos del sueño, digestivos y otros malestares.

Comienza a aparecer un tinte depresivo por todo lo que vamos perdiendo de lo que era nuestra vida cotidiana.

Que hacer?

Quedarnos en casa también puede fortalecernos si logramos tender algunas redes y estar atentos para advertir en nuestro entorno o entre nuestros contactos si alguien está necesitando ayuda.

Es necesario  cuidarnos y no sólo del coronavirus.

Sino de la soledad, de la violencia, de los destratos, darle lugar a la palabra, para darle lugar a otros encuentros, que nos conecten con la vida.

Es de suma importancia involucrarse para ayudar si advertimos que alguien se encuentra en alguna situación de padecimiento, haciéndole saber que no está solo.

Escuchar,  acompañar y comprender dando a conocer la existencia de  dispositivos en nuestra ciudad y en nuestro barrio dispuestos a asesorar y a atender  a todos los que se contacten, puede evitar daños irreparables.

Quedarnos en casa puede ser una invitación a la solidaridad, nadie se salva solo y generar lazos nos fortalece a todos.

Y cuando todos sanemos y hayamos aprendido nuevas formas de ser, volveremos a encontrarnos gozando de las buenas costumbres adquiridas en tiempos difíciles.

¿Conoces a alguien que se sienta solo o necesite un espacio de escucha? Click aqui https://aquiestoy.live/

Servicio telefónico – GCBA – Salud Mental. Click aqui https://www.buenosaires.gob.ar/salud/saludmental/servicios-telefonicos