El precio del metro cuadrado usado en Buenos Aires se retrajo un 27% con respecto a mayo del 2019. Si en ese momento un departamento de 2 ó 3 ambientes, usado y de calidad estándar, se ofrecía a US$2367 por metro cuadrado, hoy el valor promedio de una propiedad con las mismas características está en US$1732. Así se desprende de un relevamiento que realiza Reporte Inmobiliario desde el 2005, cuyos últimos números corresponden a mayo.

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Avenida o calle ancha, generalmente con árboles y un andén central. Un bulevar (o también alameda) es un elemento urbano con este formato; en muchas ocasiones, propicio para el comercio minorista. La palabra proviene de la castellanización del francés boulevard, y éste del neerlandés bolwerk, que se traduce como ‘bastión’, ‘baluarte’ o ‘defensa´.

En CABA tienen sus precisiones y particularidades: la avenida con bulevar es una tipología de calle con calzada y acera en diferentes niveles, que se diferencia de la avenida tipo porque tiene un espacio central sin edificación, que funciona como elemento divisor de tránsito. A la vez que ofrece una pausa para los peatones que cruzan la avenida, puede contener equipamiento como juegos infantiles, asientos o pérgolas.

En Buenos Aires hay varios ejemplos que se ajustan a las definiciones y con características en común: aire, luz, verde, amplitud y todas las cualidades de un bulevar. En relación a los precios de estas zonas, siempre están por encima de la media dentro del mismo barrio y por arriba, también, de otras cuadras de la misma calle cuando ésta no dispone del espacio central.

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La compra de una casa es una de las operaciones más trascendentes (y costosas) en la vida de una persona. Más allá de que pueda mudarse en un futuro, los ahorros necesarios para adquirir un inmueble, más los gastos asociados, hacen que no se pueda estar cambiando de hogar constantemente. De acuerdo con esto, distintos corredores inmobiliarios señalan una serie de factores a tener en cuenta para equivocarse lo menos posible.

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Con cada devaluación, el sueño de la casa propia se aleja para miles de argentinos. Mientras que, entre mediados de los \’90 -en la época del \»uno a uno\»- y principios de los 2000, se necesitaban los sueldos de 6 años y medio de trabajo para comprarse un departamento de 60 metros cuadrados en la ciudad de Buenos Aires, en la actualidad se requieren 27 años de salario para acceder a un inmueble de iguales características.

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La Cámara Baja votó por unanimidad los cambios de cuatro artículos del Código Civil y Comercial que ya tenían previa sanción del Senado. Se espera que esto tenga impacto en el mercado inmobiliario. Las donaciones de inmuebles vuelven a ser viables en la Argentina, algo que impactará en el sector inmobiliario y también impulsará a que muchos dejen su legado material en vida, evitando así los costos más altos de una futura sucesión de bienes. Todo esto es gracias a que Diputados aprobó por unanimidad los cambios en el régimen de donaciones impulsados los escribanos, que ya contaba con media sanción en el Senado.

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En tiempos de crisis económica, social y alimentaria, no podía faltar la emergencia inmobiliaria para completar el póker económico de nuestros días. La década que está finalizando en el año en curso muestra en todas las variables de la actividad -hoy inactividad inmobiliaria- los rasgos para poder encasillarla en tal categoría. Estamos transitando una verdadera emergencia nacional. Un verdadero cataclismo inmobiliario. Y con él, un escenario de extinción masiva de las especies que conviven en su ecosistema. Corredores inmobiliarios, constructores, escribanos, proveedores de materiales de construcción y tantos otros que surfean en un océano de pocos centímetros de profundidad en pleno proceso de evaporación. Si enfocamos el análisis en algunos indicadores inmobiliarios veremos, entre otros factores, que se multiplicó por tres el stock de producto ofertado a comparación de la década pasada. Hoy, por ejemplo, cada unidad ofertada en la ciudad de Buenos Aires compite con cientos de igual categoría y valor a diez cuadras a la redonda. Además, se han registrado en el último año los volúmenes de ventas más bajos de la última década según datos suministrados por escribanos y por el Registro de la Propiedad. Las casi 2500 transacciones registradas, por ejemplo, por el Colegio de Escribanos de la Capital Federal en noviembre, se llevaron a cabo entre los más de 7500 matriculados de Cucicba sin contar los \»operadores salvajes\» que funcionan fuera de la ley. Es decir, algo parecido a una operación mensual cada cuatro inmobiliarias.

Por otra parte, la intención de compra de los clientes se ha reducido al 50 por ciento de los ratios de años anteriores. El resultado de la renta de alquileres ha llegado a su mínimo histórico: el 2 por ciento después de impuestos. La gran devaluación del peso nacional, que ha postrado su valor a menos de un tercio del de hace 18 meses, ha complicado sustancialmente el resultado de desarrolladores que hacen malabares para demostrar lo indemostrable a sus inversores. Ha caído al menor valor de la década la capacidad de compra de un m2 por salario mínimo. En este mar de lágrimas, los inversores están entendiendo finalmente que el ladrillo \»sí traiciona\» por lo menos en dólares y en tiempos de cataclismo y emergencia inmobiliaria.

Los antiguos son las personas que llevan mucho tiempo en un lugar, empleo o actividad. Éstos, con su ejemplo, marcan el camino correcto. Nuestros antiguos son los operadores inmobiliarios que perpetúan prácticas desactualizadas no ajustadas a la nueva lógica del cliente y mercado. Lejos de marcar el camino del cómo ser, nos forman en el cómo no ser. En el mundo, los antiguos creían que la tierra era plana, los nuestros creen que el cliente sigue dependiendo de sus servicios. Los antiguos han dejado sus enseñanzas. Los nuestros son los que forjan en el colectivo el descalificado posicionamiento del sector. Nuestros antiguos, como los del mesozoico, orientan sus destinos hacia el Dinocidio que para el mercado inmobiliario sería el Inmobicidio. \»50 años en el barrio\» reza el cartel de uno de los antiguos notables de mi zona, el mismo antiguo notable que tasa a valores superiores de mercado para captar el producto y ofrece servicio gratuito -honorario bonificado, comisión cero- para cerrar el contrato confiscatorio con el cliente. Una especie de; Yiya Murano de nuestros tiempos una suerte de seducción del engaño. ¿Qué servicio se puede ofrecer si no se cobra por él? ¿Cómo se puede vender a valores muy por encima de los reales de mercado? La respuesta es que no ofertan bien, no muestran correctamente el producto, están enfrentados con las herramientas tecnológicas y, como corolario, no venden y le generan una pérdida de tiempo invaluable a su \»víctima\». Éstos son los ejemplos que multiplican nuestra mala imagen. En la avenida del centro transita otra categoría de nuestra especie en extinción: los tibios. Ellos, gobernados por la angustia, son los que dejan definir los valores de venta en las tasaciones, los que permiten trabajar sin autorización expresa bajo el mando del propietario que abre el juego a múltiples operadores con el propósito de que \»la propiedad la tengan todos\». Cultores del \»poliamor\» inmobiliario.

Ni los tibios ni los antiguos nos representan, ni a mí ni a cientos de colegas que tratamos, día a día, ser cada vez más profesionales. Pero, por suerte, hay una nueva categoría de operadores que preservará la especie: los modernos inmobiliarios. Éstos son los que luchan por dar un mejor servicio, los que se capacitan de forma constante, los que se han sumergido en la tecnología y las herramientas digitales que simplifican y dinamizan el servicio, los del trabajo en equipo y el encuentro en comunidad.

Los modernos tasan a precios de mercado, publican con fotos profesionales, utilizan todos los medios digitales disponibles, capacitan a sus representantes, ponen foco en la planificación. Ellos son los que ofrecen una propuesta de valor concreta y diferencial, los que hacen marketing de las personas, cultivan la especialización y la relación de largo plazo con sus clientes. Los modernos son minoría pero, en un contexto de emergencia inmobiliaria, siguen vendiendo y representando profesionalmente a la industria.

Con el teorema del sube y baja inmobiliario y con el axioma de que el \»ladrillo no traiciona\», hemos embarcado a clientes e inversores en un camino sin resolución. El contexto de emergencia inmobiliaria ha sacudido la estructura original de costos y exige un sinceramiento doloroso pero necesario de precios y resultados. En estos tiempos no hay nada más real que el teorema del sube y baja inmobiliario argentino: suben los precios, bajan la actividad. Si no ajustamos los valores a la nueva realidad, el nivel de actividad seguirá arbitrando en esta dirección. Los precios publicados con la foto de antes de ayer serán un espejismo que catalice el inmobicidio.

La mezcla de emergencia inmobiliaria con las malas prácticas de nuestros antiguos y vuelo bajo de nuestros tibios, ha precipitado este complicado presente que vive el rubro. Está claro que la única salida en el marco de este real cataclismo de nuestra industria es darle el protagonismo de la nueva era a los modernos. Y con ellos, refundar nuestra sufrida industria.

Link: https://www.lanacion.com.ar/propiedades/propiedades-un-sector-vive-su-propio-inmobicidio-nid2329198

El primer paquete económico anunciado por el Gobierno profundizará el enfriamiento de un mercado dolarizado como es el inmobiliario. Un sector que en octubre cerró 3152 operaciones y en el que las ventas caen desde hace 17 meses, según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires . Además, todo indicaría que el 2019 será uno de los peores de los últimos 20 años con sólo 33.000 ventas en la Capital Federal.

Por las medidas anunciadas, los agentes inmobiliarios ya anticipan renegociaciones e incluso, marcha atrás en algunas de las que están en curso. \»Vienen meses como enero y febrero, estacionalmente bajos, y con este escenario, es poco probable que el mercado pueda regenerar su actividad antes de marzo o abril\», adelanta Carlos Allende, presidente del Colegio de Escribanos porteño. Marcelo Di Mitrio, titular de Di Mitrio Inmobiliaria estima que lo que viene no será mucho mejor: se cerrarán un promedio de 3000 actos por mes en la ciudad de Buenos Aires.

La ratificación del ministro de Economía, Martín Guzmán, de que será un 30 por ciento más caro acceder al dólar para atesoramiento tendrá un impacto directo en el dólar blue. Este último clave en las operaciones de compra y venta de los inmuebles usados, porque cuando se cierra la compra de un inmueble, los vendedores exigen los dólares a la hora de firmar la escritura, es decir nadie acepta pesos por ladrillos. \»Muchos de los compradores que hasta ahora acudían al contado con liqui o al blue tendrán que destinar más pesos porque lo que se anunció hoy es una devaluación del 30 por ciento\», afirma José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

Los empresarios coinciden en que ,desde la macro, el Gobierno, por ahora, no está tomando ninguna medida que incentive la inversión en un bien ilíquido como son los ladrillos. El que tiene pesos va al blue y el que tiene los dólares ahorrados prefiere guardarlos que destinarlos a la compra de un departamento, mucho más en un contexto en el que se habla de un mercado de alquileres más regulado con un proyecto de ley que aguarda \»pista\» en el Senado. A esto se suma una rentabilidad anual neta, en dólares, del negocio de alquiler por debajo del 2 por ciento. \»Los alquileres cayeron más de un 40 por ciento en dólares desde 2017. Esto implica que recuperar la inversión de la compra del inmueble insume unos 40 años, cuando hace tres años requería 20 años\», explica Juan Carretero, gerente de clasificados de Mercado Libre Inmuebles.

Por otra parte, el aumento del impuesto a los Bienes Personales y el incremento en los costos de mantenimiento de un inmueble al ritmo de la inflación, podrían llevar a los propietarios a tomar la decisión de desprenderse de las propiedades generando oportunidades aunque no \»gangas\». \»Es que con estas medidas el Gobierno está atacando la acumulación de riqueza\», justifica Alejandra Covello, presidente de la inmobiliaria homónima. La buena es que anticipa un posible aumento de la demanda por parte de los inversores que buscarán en los ladrillos locales, un refugio al capital que tenían en el exterior y que podrían repatriar para evitar ser alcanzados por el nuevo impuesto.

En 2019 los valores de publicación bajaron cerca del 10 por ciento según los datos de Reporte Inmobiliario. A ese porcentaje hay que sumarle los ajustes de cada negociación particular que, en algunos casos, alcanzaron el 25 por ciento y que están atados a la necesidad que tenga el vendedor de deshacerse de la propiedad.

\»Vamos a un escenario de precios con un ajuste mayor al que traemos. Cuando en usados publicás una unidad de gama media en valores atractivos la demanda aparece\», reconoce Di Mitrio. En términos prácticos, los referentes reconocen que los precios de venta deberían bajar más rápido de lo que lo hicieron desde abril 2018 cuando la economía arrancó con la primera disparada del dólar. \»En un año y medio, la moneda estadounidense pasó de $20 a $80, pero los precios no siguieron esa diferencia\», detalla Rozados. Aunque aclara que en el contexto actual \»nadie estará obligado a bajar los precios. Los ajustes dependerán de la necesidad de vender\».

Respecto a cómo impactará en cada zona, en tiempos de crisis, la fórmula location, location, location toma fuerza, y los inmuebles ubicados en los barrios más caros de la ciudad como, por ejemplo, Recoleta, Palermo Belgrano y Nuñez serán los que mejor defenderán sus tickets.

El talón de Aquiles

Uno de los principales problemas del mercado inmobiliario es la demanda: desde hace años, en la Argentina, no compra quien necesita un departamento para dejar de alquilar sino que lo hace la clase media-alta y alta. Un segmento que, en general, apuesta al ladrillo como refugio de valor – inversores- y que hoy es el más afectada por las medidas anunciadas por Guzmán. \»Mientras que no haya crédito hipotecario y hasta que doña Rosa no destine sus ahorros a la compra de un inmueble, el sector no arrancará\», explica Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU). Reconoce que el sector atraviesa un momento de incertidumbre y que hasta que no se restablezca la confianza, la gente esperará para tomar decisiones de mediano y largo plazo. \»El Gobierno está apagando incendios. Recién cuando se atraviese el umbral de confianza, la gente comenzará a convertir los pesos y dólares en metros cuadrados\», agrega. En la misma línea, Santiago Magnin, titular de la inmobiliaria homónima, afirma que \»con las medidas acumulamos una devaluación del 350 por ciento en dos años. Con salarios bajos en dólares, la clase media no tiene poder de compra. Hasta que no se recomponga el salario en esa moneda, no habrá recuperación\».

Martín Boquete, director de Toribio Achával Propiedades agrega la pérdida de poder de compra por parte del campo, un perfil que históricamente invierte en ladrillos. \»En el corto plazo, las retenciones desvían ganancias del campo hacia la política y eso no ayuda al mercado inmobiliario\», afirma. Igual aclara que no puede tomarse la decisión de compra de una propiedad con la información de una semana. \»Un inmueble vive 100 años, es decir 25 gobiernos diferentes\», describe.

La parte del vaso medio lleno del escenario actual es la posibilidad que generan los pocos proyectos inmobiliarios que están por arrancar o se están construyendo. Los desarrolladores aceptan pesos y es una forma de dolarizar los ahorros porque la propiedad en la Argentina cotiza en dólares. \»El mercado se acomoda rápidamente, pero siempre en algún lado la frazada es corta. En este caso se perjudica el mercado de los usados pero podrían moverse los desarrollos inmobiliarios\», muestra las dos caras de la misma moneda, Daniel Salaya Romera, titular de la inmobiliaria homónima.

Además, la devaluación para el dólar de atesoramiento generará una baja, en dólares, del costo de construcción -que hoy ronda los US$800/m2, según Reporte Inmobiliario-. En otras palabras, hoy construir demanda menos dólares que hace un año atrás. Si bien este análisis es lógico, hay que tener en cuenta lo que pasó en los últimos años: el costo bajó 40 por ciento -en dólares- en los últimos 20 meses pero no hubo un aluvión de compradores en los emprendimientos en marcha.

Inversores expectantes

La realidad de hoy es que los inversores cuya estrategia es apostar al ladrillo como refugio de valor prefieren esperar. Además, en este contexto no quieren comprometerse en cuotas ajustadas por inflación, aunque sean en pesos. \»La gente tiene temor al compromiso mensual\», afirma un desarrollador que está negociando el pago de las unidades en pozo, 50 por ciento al inicio de la obra y el restante sobre el final del emprendimiento. Ahora bien, cuando el comprador viene con dólar cash para pagar el ticket total, reconoce que en las obras que está arrancando, los descuentos pueden alcanzar el 30 por ciento.

Covello es optimista y cree que cuando la macro se acomode, los nuevos emprendimientos arrancarán. Afirma que en el último año, hubo desarrolladores que apostaron al landbanking -compra de tierra- que en algún momento comenzarán a \»poner los ladrillos\». Como sus colegas, coincide en que el problema está en la demanda. \»Hay que ir por el comprador final\», afirma.

La expectativa del sector inmobiliario está puesta en la reactivación de la economía. \»Cuando se generen pesos genuinos, es decir no de emisión, y las pymes vuelvan a ganar dinero, la actividad arrancará de nuevo\», afirma Ignacio Camps, director de la inmobiliaria Evoluer. El sector entiende el particular momento del país y sus necesidades pero esperan medidas para motivar las inversiones. \»Generamos mucho trabajo directo e indirecto. Necesitamos que el Estado tome medidas que ayuden a que podamos seguir creando empleo y dinamizando la economía\», reflexiona Ariel Acri, presidente y accionista de Saltum Developments. \»La promoción del acceso al crédito para viviendas y el estimulo de productos de buen equilibrio precio-calidad para el segmento medio es una clave para generar dinamismo\», vuelve a poner sobre la mesa la necesidad de ampliar el perfil de la demanda, el desarrollador Marcos Juejati, presidente de NorthBaires.

Por: Carla Quiroga

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