El valor de publicación correcto de una casa –o departamento, PH o dúplex– se basa en múltiples factores, que están vinculados fuertemente unos con otros.

En lo que, sin dudas, no se basa es en algunas ideas populares que constituyen mitos y que generan confusión.

Aquí te contamos cuáles son los factores objetivos para tener en cuenta al definir al valor de publicación de una casa.

7 factores objetivos que se consideran al fijar el valor de publicación correcto de una casa

1. Localización. Es un tema clave: es evidente que, por ejemplo, los barrios más demandados tienen propiedades con un mayor valor por metro cuadrado que las propiedades de barrios que perdieron atractivo.

2. Tipo de propiedad y atributos. ¿Puede un PH valer igual que una casa? En algunos casos, sí. ¿Puede un departamento de 50 metros cuadrados valer menos que uno de 30? También esto es factible.

3. Velocidad del mercado. El nivel de actividad del mercado inmobiliario, medido en el número de transacciones, define también el valor de publicación.

4. Situación competitiva. A menor oferta del producto inmobiliario que se trate, más favorable será la posición negociadora del vendedor y, en consecuencia, más competitivo el valor de publicación del inmueble. En la actualidad ocurre exactamente lo contrario en el mercado residencial de la Ciudad de Buenos Aires donde la oferta de inmuebles no para de crecer.

5. Financiación disponible. Para algunas propiedades, la posibilidad de obtener –por parte del potencial adquirente– financiación a través de un banco u otro medio también incide. En cambio, en otras, como los departamentos de grandes superficies situados en zonas muy exclusivas, no.

6. Presentación. El estado de mantenimiento de la propiedad a vender posee una gran incidencia en el valor de publicación. Esto incluye desde el estado de la pintura hasta el orden general de las habitaciones.

7. Percepción de los potenciales compradores. Lo que puede resultar un atributo positivo o mejora que agrega valor para el dueño de casa puede no resultarlo para un potencial comprador o para los potenciales compradores en general.

6 factores que no se deberían consideran al fijar el valor de publicación de una casa

1. Cifra que el propietario quiere por ella. Es casi siempre una suma arbitraria, basada antes en el deseo que en datos concretos.

2. Monto que se pagó por ella. El pensar que se va vender una propiedad por el mismo valor por el que se la adquirió, no toma en consideración los vaivenes del mercado inmobiliario ni el desgaste natural de la propiedad y la eventual pérdida de atracción del barrio, entre otros elementos.

3. Cifra que el propietario necesita para su objetivo. Nuevamente, aquí toma mayor protagonismo el sueño de la dueña de la casa o del propietario del departamento, que la realidad del mercado.

4. Precio de la propiedad que el dueño desea reponer.

5. Lo sugerido por los vecinos y otras personas cercanas. La mejor intención de esas personas no se suele condecir con la situación del mercado inmobiliario.

6. En el caso de sucesiones, la cantidad de herederos en que se distribuirá el producto de la venta y las necesidades a atender de cada uno de éstos.

¿Hay 2 propiedades iguales?

No. No existen dos propiedades iguales.

Incluso en un barrio privado, con casas idénticas unas a otras. Su ubicación, su orientación con respecto a sol y muchas variables adicionales, hacen que cada una tenga un valor diferente.
Por ese motivo, la tasación hecha por una inmobiliaria profesional es un tema crucial.

2 consecuencias negativas de un valor de publicación erróneo

Cuando se fija un valor de publicación erróneo, pueden darse 2 consecuencias según el nivel de esa suma:

. Valor alto. La propiedad no logra encontrar un comprador. La operación se demora. La relación con la inmobiliaria se desgasta y el propietario debe postergar su anhelo de mudarse a una propiedad más chica o más grande, con menos expensas o menor carga impositiva, o más cerca de su trabajo o de la familia.

. Valor bajo. El propietario pierde dinero, y quizás eso incida en la calidad del inmueble que podrá elegir para mudarse.

Como se ve, no se trata de poner un valor alto o bajo, sino de un valor correcto. ¿Y qué es un valor de publicación correcto? Aquel que haga que la propiedad pase a otras manos.

En Di Mitrio Inmobiliaria te ayudamos a llegar al valor de publicación correcto de tu propiedad. Ese valor es el que te va a permitir venderla en un plazo óptimo, y pasar a otra que se adecue mejor a tus necesidades del presente.

Si bien la medidas de aislamiento por el Covid-19 hicieron que se cerraran menos operaciones de compraventa, las que se hicieron muestran un «sinceramiento de los valores» en dólares de los inmuebles después de dos años de pequeñas bajas. Esta es la conclusión de un informe hecho por una conocida inmobiliaria en base a los precios con los que cerró ventas en los barrios de Recoleta, Palermo, Belgrano, Núñez y Villa Urquiza.

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En la navegación a vela, el piloto o timonel cuenta con el velamen, compuesto por el timón y las velas, para controlar el rumbo y la velocidad de Ia navegación, mientras que la dirección y la velocidad del viento se encuentran fuera de su control. La propulsión que proporciona el viento, constituye el motor elemental de la navegación a vela y es, junto a la combinación de las mismas, producto de Ia capacidad técnica del timonel, que ha acertado a captarla para convertirla en rendimiento máximo.

El buen timonel está siempre muy pendiente de las condiciones variables del viento. La situación ideal en cualquier desplazamiento a vela es la de empujada, en la que el aire sopla desde atrás, desde la popa y las velas impulsan la embarcación de manera natural hacia adelante. Sin embargo, el aire que llega hacia las velas desde otras direcciones, desarrolla un comportamiento diferente en el velamen, lo cual obliga a la tripulación a adaptarse sobre la marcha con la finalidad de mantener el rumbo y lograr así un aprovechamiento máximo de las condiciones más favorables. Si vale la comparación, a la hora en que decidas vender tu casa, tendrás que oficiar de timonel llevando el proceso de venta a buen puerto y como en la navegación a vela, contarás con variables que tendrás bajo tu control y otras que no.

Fijar el valor de publicación de tu casa, definir cómo presentarla, encaminar el marketing y la comunicación que utilizarás para llevar adelante el proceso de la venta, claramente, son decisiones que deberás tomar como propietario. Son metafóricamente, el timón y las velas de tu embarcación. Por el contrario, la localización de tu casa y la velocidad del mercado. forman parte de aquéllo que está fuera de tu alcance decidir o modificar. Ellos son, la dirección y la velocidad del viento en medio de la navegación.

FIJAR EL VALOR DE PUBLICACION

Vendiendo tu casa por tí mismo o acompañado por una inmobiliaria, deberás tomar la decisión de fijar el valor de publicación con el que iniciarás el proceso de venta. Una compleja decisión con un impacto enorme en la dinámica del proceso de venta y en tus finanzas personales. Vender por debajo de los valores de mercado será perjudicial para tu patrimonio, mientras que iniciar el proceso de venta en un valor de publicación por encima de los valores de mercado, extenderá indefinidamente el tiempo del proceso de venta de tu casa y también será perjudicial.

\»ELEGIR A UNA INMOBILIARIA POR EL MAYOR VALOR TASADO, ES UNO DE LOS ERRORES MAS FRECUENTES QUE COMETEN LOS PROPIETARIOS\»

En este punto conviene conceptualizar al \»valor de publicación\» como aquella cifra que pedís o publicás y al \»precio\» como aquel número que surge del acuerdo con el comprador, después de la oportuna negociación. Así, en tanto que todos conocemos los \»valores de publicación\» de los inmuebles – donde simplemente basta con ingresar a un portal inmobiliario – sólo compradores, vendedores, escribanos e inmobiliarias, conocemos los \»precios\» de cierre de las operaciones de compraventas realizadas.

DECIDIR LA PRESENTACIÓN

Por otra parte, la presentación de tu casa será otra de las herramientas con que contarás al momento de llevar adelante su venta. En los mercados inmobiliarios más desarrollados, asignan a la presentación una importancia relativa mayor a lo largo del proceso que la que aún solemos darle aquí. Increíblemente lo vemos a diario, muchos propietarios inician la venta de sus casas sin atender a su presentación, cuando sí lo hacen al vender otros bienes de menor cuantía. Raramente no advierten la relación entre \»presentación – valor de publicación – velocidad de la venta\» de su casa cuando sí lo consideran, por citar un ejemplo, para la venta de su auto usado.

\»TU CASA TIENE QUE ENAMORAR Y DEBES PROPONERTE TRABAJAR PARA CONSEGUIRLO. ¡SI TU CASASE VE BIEN, SE VE MÁS Y SE VENDE MEJOR!\»

En este mundo de imágenes en que vivimos hoy, una buena presentación de tu casa te permitirá diferenciarla del resto de la oferta disponible, generará asimismo, una mayor atracción en aquellos potenciales compradores y redundará en un mayor número de visitas. Así, tus oportunidades de venta se multiplicarán y podrás alcanzar el objetivo de venderla mejor.

En otras latitudes han comprendido esto a Ia perfección y han surgido así especialistas en lo que llaman \»home staging\». El objetivo de éste es lograr que un inmueble resulte atractivo para el mayor número de compradores potenciales, de modo que logre venderse en menos tiempo y por un mayor precio. Cabe destacar que, aunque todavia de un modo incipiente, ya se están comenzando a dar en Buenos Aires los primeros pasos en esta disciplina. En conclusión… fijaste el valor de publicación, tomaste decisiones acerca de la presentación y resta por definir aun la tercera variable que tendrás bajo tu control.

DEFINIR EL MARKETING Y LA COMUNICACION

Dónde comunicar, cómo llevarlo a cabo, qué recursos utilizar, cómo prepararse y actuar ante las respuestas a las acciones de comunicación implementadas, forman parte del plan de marketing y comunicación necesario para vender mejor tu casa.

En Di Mitrio Inmobiliaria llamamos al Plan de Marketing y Comunicación el \»cómo\» de la venta de tu casa, así lo entendemos; en él describimos punto a punto el conjunto de medios, acciones y recursos que combinaremos e implementaremos para conseguir la venta de tu casa. No puede haber improvisación en esto. Claro que tus decisiones acerca del valor de publicación, presentación y marketing y comunicación, si has logrado ser un buen timonel del proceso de venta de tu casa, deberían estar directamente vinculadas a la localización de misma y a la velocidad del mercado, condición ésta que pocos vendedores logran decodificar adecuadamente.

La velocidad del mercado está definida por el ritmo de las compraventas en un período determinado. Este podrá encontrarse en equilibra, o bien, tratarse de un mercado de compradores o vendedores, según el poder de negociación que esa coyuntura ofrezca. En los últimos meses se nos ha hecho habitual escuchar manifestaciones de propietarios del tipo: \»¡Qué mal está todo! No se vende nada, no?\».

A la hora de cerrar esta nota acabamos de recibir los números de las compraventas del mes de Diciembre de 2018, el cual refleja la velocidad del mercado de aquel mes. Analizando el último trimestre del 2018 y comparándolo con igual período de 2017, cabe manifestar: \»¡Es totalmente falso que nada se venda!\» Si bien es cierto que se vende menos, más concretamente trimestre contra trimestre, el nivel de compraventas descendió un 42,16% pero… ¡Se vende!\».

Hay una clara alteración en la velocidad del mercado en esos períodos comparados y en medio de ello, están los propietarios que han sabido hacer mejor uso de las velas y el timón logrando así vender sus casas; y están los otros que, probablemente por no tomar debida nota de la velocidad del mercado, continúan anclados en procesos de venta a la deriva.

\»A LA HORA DE VENDER TU CASA, TENDRAS QUE HACER DE TIMONEL LLEVANDO EL PROCESO DE VENTA A BUEN PUERTO Y, AL IGUAL QUE EN LA NAVEGACIÓN A VELA, CONTARÁS CON VARIABLES QUE TENDRÁS BAJO TU CONTROL Y OTRAS QUE NO. ¡UN VERDADERO DESAFÍO!

En definitiva, vender o no vender, es básicamente una cuestión de motivaciones o de capacidades. La demanda suele estar ahí, a la vuelta de la esquina.

EN DI MITRIO INMOBILIARIA TE PROPONEMOS QUE CUANDO DECIDAS VENDER TU CASA, \»HAGAMOS EQUIPO\», GENERANDO UN ESPACIO DONDE \»VOS TOMÁS LAS DECISIONES Y NOSOTROS EJECUTAMOS EL PLAN\». ¡ASÍ DE FÁCIL!

Si estás pensando en vender tu casa, contactanos.

Te propondremos un enfoque innovador para que puedas venderla mejor… No olvides, somos CRS, somos Especialistas en Inmuebles Residenciales.

Te recordamos además, que podés participar libremente de nuestros Seminarios Gratuitos para Dueños que periódicamente organizamos en algún bonito lugar de Buenos Aires al Sur: Barracas, La Boca o San Telmo. En ellos y en sólo 2 horas pretendemos empoderarte contándote todo, de punta a punta, acerca del proceso de venta de tu casa de modo que, estando bien informado, puedas tomar las mejores decisiones y así lograr venderla mejor. No requiere más que inscribirte y, no tengas dudas, que te aportará mucho. Son sólo 2 horas de inversión, nada más. \»Las regatas se ganan en las calmas y en Ias tormentas; con viento a 25 km/h y en un día soleado, todo timonel navega bien\», alguna vez lo escuché de un profesor haciendo una analogía con su tema de interés. Esto mismo ocurre en el mercado inmobiliario.

¡Vos elegís! Sos el propietario, el verdadero timonel del proceso de venta de tu casa.