Honorarios inmobiliarios

En CABA, si decidís trabajar con una Inmobiliaria a la hora de comercializar tu inmueble, normalmente se te va a cobrar el 3% del precio de cierre.

Gastos de escribanía

Casi imperceptibles en la mayoría de las ocasiones, pero en casos especiales como el tracto abreviado o rectificaciones registrales puede hacerse algo más significativo.

Impuesto de sellos

Impuesto jurisdiccional del 1.75% sobre el valor de escrituración (3.5% dividido entre las partes por usos y costumbres). Podes llegar a no pagarlo si el comprador adquiere sin tener registrado bajo su titularidad ningún otro bien inmueble, ni tampoco ninguna otra parte indivisa de un inmueble dentro de los límites de la CABA y mientras el precio de la compraventa no supere los $ 10.950.000.

Si adquiriste el inmueble antes del 31/12/2017 tenés que pagar ITI del 1.5% sobre el valor de escrituración. Si compraste después de esta fecha, tenés que pagar, en concepto de Impuesto a las Ganancias, el 15% sobre la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta (recordá que tenés que ajustar el valor de compra por SIPM). Recordá que, según el caso específico, te podés eximir del pago de alguno de estos impuestos.

¿Vos o un conocido tienen una duda con respecto a la compraventa de un inmueble? Escribime al 11–3701–5636. ¿No tenés ninguna duda inmobiliaria y solo querés charlar de cualquier tema que te llamo la atención en este pequeño post? ¡También escribime y te invito a un café!

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¡Por favor no cometas este error a la hora de poner en venta tu inmueble!

No salgas a visitar nuevas propiedades antes de recibir una reserva por tu inmueble.

Imaginate que gastas tiempo y dinero en encarar una búsqueda. Visitas decenas de inmuebles junto a distintos corredores inmobiliarios y finalmente encontrás ese inmueble que tanto te gusta.

¿Y ahí que haces? No podés reservar la propiedad porque necesitas el dinero de tu inmueble para afrontar el gasto y encima probablemente esa propiedad, suponiendo que tarda exactamente lo mismo en venderse que tu inmueble, no esté a la venta a la hora que vos SI puedas afrontar el gasto.

¡Una perdida de tiempo que nunca vas a recuperar!

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Si bien el pasado no precede el futuro, Históricamente la segunda mitad del año suele tener mas movimiento, en cantidad de escrituras, en comparación a la primera.

Por ejemplo, en el ultimo trimestre del 2019 tuvimos 8827 escrituras. Comparando esta cifra con las 6906 del primer trimestre, nos da una suba del 27,8%.

Entonces acá vas a tener que decidir qué juego jugar. Porque si bien la segunda mitad del año tiene mas demanda, también, suele tener mucha más oferta.

¿Y vos? ¿Qué estrategia de publicación vas a aplicar a la hora de vender tu propiedad?

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El Colegio de Escribanos de CABA informó que durante Marzo de 2021 se formalizaron 2469 escrituras. Si bien esto muestra una suba del 77.2% con respecto a Marzo de 2020 (afectado por el inicio del ASPO el día 20), también significa una baja del 10% con respecto a Marzo de 2019.

El acumulado en cantidad de escrituras del primer trimestre de 2021 arroja una baja del 19,1% con respecto al mismo trimestre del “peor año inmobiliario de la historia”, 2019.

Un falso dato esperanzador: las 231 escrituras con créditos hipotecarios que se hicieron en Marzo de 2021 son un 20% más que las escrituras con créditos hipotecarios que se hicieron en el mismo mes del 2019. Sin embargo, muestra una caída del 89,3% con respecto al mismo mes de 2018.

Vale recalcar que en aquel Marzo de 2018 las escrituras con hipotecas representaban el 35,5%, mientras que hoy representan menos del 10% del total.

Todo esto se ve resumido en un valor de escrituración promedio de tan solo Usd 100.191 al valor del dolar oficial. Este valor muestra una baja del 11% con respecto a Marzo de 2019 y de casi el 30% con respecto a Marzo de 2018.

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Ese consejo infalible para vos que tenés tu inmueble en venta.

Como se presenta el inmueble es clave a la hora de comercializarlo. Tanto a la hora de relevar tu propiedad con fotografías profesionales, como a la hora de mostrar tu propiedad a un posible comprador, preparar tu casa es siempre el primer paso.

En un mercado a la baja como el actual, un detalle tan “tonto” como despersonalizar los ambientes de tu casa es más que necesario a la hora de vender la propiedad en el menor tiempo y al mejor precio.

Guarda esas fotos familiares, esos cuadros políticos y también esa bandera de tu equipo de futbol favorito. Esto va a hacer tu propiedad mucho mas apetecible para las mayorías y les va a permitir, a esos posibles compradores, realmente imaginarse como sería disfrutar de esos ambientes en un futuro.

También es recomendable remover los objetos de uso personal como pueden ser: cepillos de dientes, toallas, jabones, etc.

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No cometas el error de darle tu propiedad a múltiples inmobiliarias sin una exclusiva.

Imaginate esto: Vos le das tu propiedad a Tomas, a Pedro y a Camila para que te la comercialicen.

Tomas gasta una fortuna en relevarte la propiedad profesionalmente, te re-dibuja el plano para que sea mas atractivo y le suma infinidad de horas hombre de un vendedor capacitado para actuar pro-activamente para así vender mas rápido y a mejor precio. Por obvias razones, Tomas lleva a decenas de posibles compradores a tu propiedad.

Resulta que a una de estas visitas asistió un comprador realmente interesado pero que no terminó contento con la comisión que Tomas le pretendía cobrar. Entonces sale a la puerta del inmueble, mira el cartel que Pedro puso en la puerta y lo llama. Le ofrece comprar la propiedad con él como intermediario pero por la mitad de la comisión que le iba a pagar a Tomas. Pedro claramente acepta.

Después de cortar con Pedro este comprador se comunica con Camila y le explica lo mismo que a pedro pero ofreciendo comprarle la propiedad por la mitad de la comisión que le ofreció a Pedro. Camila claramente acepta el trato y termina llevándose una comisión por toda la inversión que en realidad Tomas hizo.

Por esto es que tenes que buscar trabajar de forma exclusiva con una inmobiliaria. Porque sino vas a terminar perdiendo un montón de tiempo, y al final dinero, con inmobiliarias que no están alineadas a tu intención de venta y que finalmente no te van a agregar valor real.

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Gastos a la hora de vender tu inmueble.

Comisión inmobiliaria: En CABA, si decidís trabajar con una Inmobiliaria a la hora de comercializar tu inmueble, normalmente se te va a cobrar el 3% del precio de cierre.

Gastos de escribanía: Casi imperceptibles en la mayoría de las ocasiones, pero en casos especiales como el tracto abreviado o rectificaciones registrales puede hacerse algo más significativo.

Impuesto de sellos: Impuesto provincial del 1.8% sobre el valor de escrituración (3.6% dividido entre las partes por usos y costumbres). Podes llegar a no pagarlo si el comprador adquiere la propiedad para vivienda única, familiar y de ocupación permanente y mientras el precio de la compraventa no supere los $ 5.000.000.

Si compraste el inmueble antes del 31/12/2017 tenés que pagar ITI del 1.5% sobre el valor de escrituración. Si compraste después de esta fecha, tenés que pagar, en concepto de Impuesto a las Ganancias, el 15% sobre la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta (recordá que tenés que ajustar el valor de compra por SIPM). Recordá que, según el caso específico, te podes eximir del pago de alguno de estos impuestos.

¿Vos o un conocido tienen una duda con respecto a la compraventa de un inmueble? Escribime al 11–3701–5636.

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En febrero 2021 el Colegio de Escribanos informo 1499 escrituras. Esto si bien representa una suba del 5.8% comparado a febrero del 2020 significa una baja en cantidad de transacciones del 30% con respecto a febrero del 2019. Hay que tener en cuenta que 2019 ya era un “muy mal año”. La cantidad de transacciones son menores en un 3.8% con respecto al recordado febrero de 2002.

El stock publicado crece mes a mes ubicándose hoy en 144517 propiedades para capital federal. Por lo que solo se vende alrededor del 1% de lo que se publica, Y CON TENDENCIA A LA BAJA!

Si bien no podemos saber los valores de cierre exactos podemos ver que según el colegio de escribanos el monto promedio de cierre bajo un 9.9% comparado al mismo mes de 2020 y un 14.6% con respecto al de 2019.

Esta baja también se puede ver en valores de publicación (que no significa precios de cierre), que registra una baja de casi el 25% desde febrero de 2019, en algunos barrios acentuándose hasta casi el 30%.

¿Qué quiere decir todo esto? Que hoy vender rápido es la única forma de no perder dinero. Por lo que te recomiendo siempre trabajar con una inmobiliaria con una estrategia de precio adecuada a la realidad, para así no arriesgarte a quedar en la bolsa de oferta acumulada que nadie visita.

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El proceso de la venta de un inmueble por medio de un agente inmobiliario comienza con el pedido de distintas tasaciones. Es importante que no te quedes solo con el numero final que el inmobiliario te recomienda. Estas son las consultas que te recomiendo hacer para saber que importa al decidirte por un agente inmobiliario en especial:

• ¿En que se basa el valor de publicación recomendado? ¿En promedio de m2 publicado? ¿En algún inmueble que la inmobiliaria haya vendido en los últimos meses que sea directamente comparable? ¿En precios que son oferta pero que nunca se van a vender? Se vende el 1% de lo publicado. Es muy importante saber el por que de ese precio sugerido.

• ¿Cómo se va a promocionar mi propiedad?¿Se va a hacer un relevamiento profesional de la propiedad para vender mejor y mas rápido? ¿Se invierte en la publicación del inmueble publicando con máximo nivel de destaque en todos los portales inmobiliarios? ¿Se pone a un agente inmobiliario profesional a pensar y accionar sobre esa propiedad para encontrar toda tarea proactiva posible para vender en tiempos récords?

• ¿Cuántas propiedades tenés en cartera actualmente? Es muy importante saber esto. Un agente inmobiliario con cientos de propiedades en cartera claramente no le va a poder dar una atención especial a tu propiedad para venderla a un mejor precio, de manera más rápida y con menor estrés. No busquen cantidad de propiedades, busquen VENTAS en los últimos meses para saber que trabajan y de hecho cierran tratos. ¿Vos o un conocido tienen una duda con respecto a la compraventa de un inmueble? Escribime al 11–3701–5636. ¿No tenes ninguna duda inmobiliaria y solo querés charlar de cualquier tema que te llamó la atención en este pequeño newsletter? ¡También escribime y te invito a un café!