La tarea de comprar una propiedad tiene un momento vital: la búsqueda y la selección del bien inmueble deseado. Si estás en la instancia de comprar o vas a hacerlo pronto, aquí verás varias pautas que te servirán

. Los 4 pasos para la búsqueda y selección eficiente

Dentro de la búsqueda y selección del futuro hogar, los principales pasos a dar son 4. Ellos le otorgan eficiencia a esa tarea.

1. Definir los criterios de búsqueda

Es fundamental escribir un listado de deseos y necesidades para saber qué propiedad elegir y cuál desechar de entrada. Esos deseos y necesidades se refieren a varios factores. Por ejemplo, el tipo de vivienda –casa, departamento, departamento tipo casa o PH–, la ubicación geográfica –barrio o zona–, las características funcionales –metros cuadrados, metros cubiertos y descubiertos, cantidad de cuartos, family o play room, pileta de natación, cocheras– y otros aspectos definitorios.

Siempre conviene tener en claro cuáles de esos atributos del futuro hogar son negociables y cuáles no. Por lo tanto, el listado de los criterios debe ser flexible en todos los casos.

2. Considerar diversas fuentes para buscar

Existen numerosas fuentes para buscar propiedades en el mercado de las casas y de los departamentos. Por ejemplo, los portables inmobiliarios y los sitos de clasificados online. Zonaprop, Argenprop y Mercado Libre son los que reúnen la mayor cantidad de unidades de la Ciudad de Buenos Aires. Pero no son los únicos. Conviene, así mismo, recorrer el barrio deseado, mirar las unidades que tienen su cartel de venta y las inmobiliarias locales. Además, no hay que olvidar la red de contactos.

Cuando esté definido el barrio, es útil consultar a amigos, familiares y vecinos si conocen alguna propiedad disponible en el lugar. Esos contactos están en las redes sociales propias, en WhatsApp, en el club que se frecuenta los fines de semana, en el gimnasio, en la universidad a la que el dueño o sus hijos asisten, en la oficina o en la fábrica.

Cuando se combinan las fuentes digitales y las no digitales se consigue una visión completa y más abarcativa de lo que el mercado ofrece. Esto aumenta notablemente las posibilidades de encontrar lo que se busca. Por otro lado, hay que saber qué hacer con todo ese enorme volumen de información. “Ya no estamos en la era de la información. Estamos en la era de la gestión de la información”, dice el escritor, actor y músico estadounidense Chris Hardwick.

3. Explorar y seleccionar

Luego de confeccionar una lista corta o de “finalistas” de las propiedades que mejor se ajustan a los deseos y necesidades –dentro de todas las halladas online–, hay que pasar al siguiente momento: la visita personal. Aunque muchas inmobiliarias ofrecen fotos, videos, planos digitales y descripciones abundantes de sus unidades en venta, nada reemplaza a la visita in situ.

En esa situación aparecen sorpresas interesantes que no se percibieron online. Por ejemplo, la amplitud de la vista de un balcón, la calidad de la construcción, o la comodidad del living o de la cocina.

4. Comparar precios y analizar el mercado

A medida que el comprador profundiza en su investigación, se acerca al momento de la comparación de precios. Al contar con muchos datos, el comprador puede evaluar con mayor objetividad si el valor pedido se corresponde con aquello que el bien ofrece, y si está acorde a lo que el mercado brinda en ese momento.

El comprador tiene en sus manos los medios para investigar y reunir datos sobre los valores de publicación de propiedades similares situadas en la misma zona, considerando además que las características sean parecidas. Esto puede parecer obvio, pero toda comparación debe hacerse entre inmuebles más o menos equiparables –aunque es sabido que no hay dos idénticos ni siquiera en un edificio o en un barrio cerrado–.

Nuestros más de 40 años de trayectoria en el mercado inmobiliario nos permiten ofrecerte un asesoramiento de calidad, si te encontrás en la búsqueda de una propiedad para vos solo, para una hija o para tu familia. En Di Mitrio Inmobiliaria nos gustará recibir tu mensaje o tu llamado para una consulta que, por supuesto, no implica ningún compromiso.

Llegó el momento de comprar tu primera casa, o bien, la hora de mudarte de aquella que compraste hace ya algún tiempo atrás. Inicias la búsqueda navegando por portales inmobiliarios, seleccionando barrios potenciales, ciertas tipologías, comodidades deseadas y un determinado segmento de “valores de publicación”.

Buen momento para recordarte que “el precio” que finalmente vayas a acordar y pagar al vendedor no constituirá la totalidad de tu desembolso, adicionalmente a él deberás desembolsar otros importes.

Éstos surgen de los siguientes ítems:

• Honorarios de la inmobiliaria interviniente
• Gastos de escrituración
• Impuestos Jurisdiccionales

En caso que lo hagas mediante la intervención alguna de éstas deberás abonar honorarios de hasta el 4% del precio de venta. Eventualmente,  deberás abonar además el Impuesto al Valor al Agregado, 21% sobre los honorarios facturados. Respecto de los gastos de escrituración, éstos deben ser cuantificados por un escribano. La buena noticia resulta en que vos, como comprador, serás quien elija al notario.

En materia de impuestos Jurisdiccionales, en concepto de Impuesto de Sellos deberás abonar el 1,75% del valor fiscal de la compraventa. En caso que adquieras tu casa como vivienda única, familiar y de ocupación permanente y en tanto constituya tu única propiedad, podrás beneficiarte de la exención prevista en el Código Fiscal actualmente establecida en $10.950.000. Si el valor de la compraventa excede este importe pagarás la alícuota del 1,75% pero sobre el excedente.

Si debes vender para comprar, te recomendamos la lectura de la nota “Kit de Gastos a la hora de vender tu casa (en la CABA)” haciendo click aquí. En unos días te ayudaremos con algún caso práctico que publicaremos en nuestro blog.

Honorarios inmobiliarios

En CABA, si decidís trabajar con una Inmobiliaria a la hora de comercializar tu inmueble, normalmente se te va a cobrar el 3% del precio de cierre.

Gastos de escribanía

Casi imperceptibles en la mayoría de las ocasiones, pero en casos especiales como el tracto abreviado o rectificaciones registrales puede hacerse algo más significativo.

Impuesto de sellos

Impuesto jurisdiccional del 1.75% sobre el valor de escrituración (3.5% dividido entre las partes por usos y costumbres). Podes llegar a no pagarlo si el comprador adquiere sin tener registrado bajo su titularidad ningún otro bien inmueble, ni tampoco ninguna otra parte indivisa de un inmueble dentro de los límites de la CABA y mientras el precio de la compraventa no supere los $ 10.950.000.

Si adquiriste el inmueble antes del 31/12/2017 tenés que pagar ITI del 1.5% sobre el valor de escrituración. Si compraste después de esta fecha, tenés que pagar, en concepto de Impuesto a las Ganancias, el 15% sobre la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta (recordá que tenés que ajustar el valor de compra por SIPM). Recordá que, según el caso específico, te podés eximir del pago de alguno de estos impuestos.

¿Vos o un conocido tienen una duda con respecto a la compraventa de un inmueble? Escribime al 11–3701–5636. ¿No tenés ninguna duda inmobiliaria y solo querés charlar de cualquier tema que te llamo la atención en este pequeño post? ¡También escribime y te invito a un café!

El proyecto de adquirir una casa o un departamento, como todo proyecto, requiere de dos elementos vitales: reflexión y acción. Uno no puede existir sin el otro. Para eso, no hay nada como dejarlo por escrito en un documento digital o en una hoja de papel. ¿Está entre tus planes el mudarte a una propiedad más grande o más chica, con más luz y con menos expensas, o con jardín y piscina? Aquí te contamos las 5 ventajas de poner en palabras tus deseos y plazos.

Claridad y precisión

Escribir es pensar y pensar es escribir. Cuando el proyecto se redacta surge una mayor claridad en la comunicación. Las ideas y las metas pueden ser expresadas de manera más efectiva, evitando malentendidos y confusiones que aparecerán  en futuras conversaciones.

Esto es particularmente importante cuando la decisión de comprar otra vivienda debe ser acordada en familia. Además, como el proyecto queda escrito, todos los involucrados acceden a los mismos datos. Y así se reducen las posibilidades de interpretaciones erróneas.

Orden

Los proyectos escritos brindan una estructura organizada para seguir. Permiten desglosar o separar los objetivos en diversos pasos o micrometas manejables,  establecer plazos y derivar responsabilidades. En el proyecto de comprar una casa o un departamento es central definir quién se va a ocupar de qué y cuándo lo hará.

Esto ayuda a que el proyecto se concrete: cada persona tiene una responsabilidad claramente detallada y de ese modo conoce lo que se espera de ella. Por ejemplo, un miembro de la familia buscará propiedades en los barrios que le interesan a todos, otro hará un listado de características esperables de la nueva unidad, y un tercero se encargará de contactar inmobiliarias.

Documentación

Cuando un plan queda por escrito –de manera analógica, es decir en papel, o digital–, es posible referirse a él en un futuro cuando se hagan reuniones de revisión y puesta al día. Esto es en especial valioso cuando se trata de un proyecto a largo plazo. La documentación –escrita– permite hacer un follow up del progreso de ese proyecto, recordar decisiones tomadas y evaluar el cumplimiento de los objetivos planteados.

Mejora

La evaluación y la mejora de un proyecto se pueden hacer de un modo óptimo ai dicho plan fue escrito. Así, es factible realizar análisis retrospectivos para identificar lo que funcionó y lo que no, y qué es posible mejorar en el futuro inmediato y mediato. Además, la documentación escrita permite efectuar comparaciones entre distintos enfoques y evaluar la eficacia con una alta objetividad.

Comunicación

Para las personas involucradas, el proyecto escrito es una herramienta que simplifica la comunicación. ¿Por qué? Porque brinda una comprensión clara de los objetivos, las estrategias, las tácticas y el alcance de ese plan. Al mismo tiempo, el plan escrito hace posible establecer expectativas realistas, y construir vínculos más sólidos entre los integrantes de la familia basados en la transparencia y la confianza.

Trabajo duro

Peter Drucker, un estadounidense considerado el padre de la ciencia del manejo de las empresas, dice que los planes por sí solos no son suficientes. Él asegura: “Los planes son solo buenas intenciones a menos que se conviertan inmediatamente en trabajo duro”.

En otras palabras, destaca que la implementación activa y sostenida en el tiempo, es central para que el plan logre su éxito. Drucker es el autor de libros que ya son clásicos, como “La gerencia para el futuro” y “El ejecutivo eficaz”.

El rol de la inmobiliaria en el proyecto de comprar una propiedad

A menudo, a toda inmobiliaria llegan personas que tienen el plan de comprar una propiedad. Su intención es cambiar de vivienda o, en algunos casos, adquirir una como inversión o para un hijo u otra persona del entorno familiar, que necesita vivir en su propio hogar. Una inmobiliaria que posee vasta experiencia sabrá cómo ayudar a ese potencial cliente a elaborar un sencillo plan, a fin de que luego lo comparta con sus familiares.

Desde Di Mitro Inmobiliaria nos encargamos de guiar a las personas que buscan comprar una propiedad para llegar a su objetivo. Si tu meta es esa, por favor, ponete en contacto ya mismo con nosotros. Estamos a tu disposición para acompañarte desde el minuto cero, así lo venimos realizando desde hace más de 40 años.

Una mudanza puede llegar a tener varios beneficios para los chicos, aunque también es importante considerar que cada uno es diferente y reaccionará de manera diversa a esa experiencia. Más allá de eso, es vital que conozcas en qué va a ser positivo para tu hijo la mudanza que tendrá lugar una vez que vendas tu propiedad.

Creación de nuevas amistades

Cuando una familia se muda, los chicos posiblemente conocerán a otros pares. Con ello se logrará establecer nuevos lazos de amistad.

Desarrollo de la habilidad de adaptación

Toda mudanza implica un cambio en el entorno familiar, y la necesidad de adaptación a una nueva casa o a un nuevo departamento, un barrio distinto, un colegio, un club. Esto va a ayudar a los chicos a desarrollar sus dotes de adaptación, de flexibilidad. Eso les será útil a lo largo de toda su vida porque, como dice el dicho popular, “la vida es cambio”.

Por su lado, el filósofo griego Heráclito afirma: “Nada es permanente a excepción del cambio”. La permanencia en una ilusión de los sentidos”. Él mismo ilustra esta idea diciendo que ninguna persona se puede bañar dos veces en el mismo río.

Descubrimiento de nuevas opciones

Junto con la mudanza se abren las puertas a renovadas oportunidades, tanto deportivas como culturales, sociales, educacionales. Los chicos, luego de mudarse, acceden a otras escuelas –tal vez mejores que las anteriores–, actividades extracurriculares que no imaginaron, y un entorno social renovado. Eso enriquece a los niños como seres humanos, y les permite desarrollarse y vivir experiencias diferentes.

Reforzamiento de los vínculos familiares

Toda mudanza debe ser vista como un gran proyecto grupal. No un mero traslado de muebles. A través de la mudanza se debe fomentar la cohesión y los lazos dentro de una familia. Además, el proceso de adaptación requiere de una mayor interacción entre padres, madres e hijos. El resultado será una comunicación más continua y fluida.

Ampliación de las perspectivas

Habitar en otro entorno les brinda a los chicos –de toda edad– la oportunidad de conocer diferentes estilos de vida,culturas, perspectivas. Eso ayuda a que ellos comprendan qué es la tolerancia, el respeto y la inclusión, y así conseguir una apertura mental y una mejor comprensión del mundo –algo fundamental en un planeta cada vez más intercultural.

Incremento de la resiliencia

La resiliencia es la capacidad que posee el ser humano de sobreponerse a una adversidad de cualquier tipo. Una mudanza permite a los pequeños explorar su propia capacidad de resiliencia, ya que implica enfrentar desafíos y superar obstáculos.

Potenciación del autoconocimiento

Cuando una familia se muda a otro barrio o a otro municipio, se enfrenta a situaciones inéditas. El modo en que responde a ellas conlleva un mayor autoconocimiento. Así, niños y adultos descubren todo lo que son capaces de lograr ante los imprevistos, algo que no ocurriría sin la mudanza.

Aspectos no positivos

Sin dudas que una mudanza también tiene aspectos que no son tan positivos. Al cambiar de vivienda se producen algunas tensiones y estrés. Pero depende de cada familia cómo afronta eso. Una de las teorías que mencionan los especialistas de la psicología cognitivo-conductual, afirma que las personas mayormente eligen dos posiciones ante la vida, o dos modelos mentales. Ellos son el de protagonista y el de víctima.

Tres acciones

Cambiar de entorno implica dejar atrás amigos, escuelas, plazas, talleres de pintura o de robótica, o centros deportivos, donde los chicos se sumaron a distintos grupos.

Las personas a cargo de esos niños necesitan tomar en cuenta estas acciones: a) brindar apoyo emocional; b) mantener una comunicación abierta y natural; y c) insistir en que un cambio de domicilio no es, necesariamente, un cambio en los afectos. Siempre es posible mantener un vínculo estrecho con los amigos de verdad. La tecnología es de gran ayuda en este aspecto.

Con nuestros más de 40 años de trayectoria, en Di Mitrio Inmobiliaria comprendemos perfectamente lo que sienten las familias –desde lo emocional– al enfrentar la venta de su vivienda y la posterior mudanza. Además, muchos de nosotros mismos hemos pasado por esas situaciones. Si estás  pensando en vender tu casa o tu departamento, consultanos. Vamos a acompañarte durante todo el proceso con consejos que harán más sencilla la mudanza. Podés comunicarte ya mismo. Estamos para escucharte.

La pandemia trajo una nueva valorización del lugar que se habita. Ese largo período de encierro permitió descubrir que todo hogar debe ser como un refugio. Un lugar donde resguardarse del exterior y para disfrutar solo, en familia y con los amigos. Aquí te acercamos algunas claves –de bajo costo– para que transformes tu casa o tu departamento si estás pensando en venderlo próximamente. De ese modo, harás que tu vivienda sea deseable, querible, vendible.

Los colores

Los tonos cálidos y neutros en la decoración en general –y en las paredes en particular– generan una agradable sensación de calma, de placidez, de confort. Las mantas, los cubrecamas, las cortinas y los almohadones en los mismos colores ayudan a potenciar ese efecto.

La iluminación

No hay nada como la luz natural para lograr un clima acogedor. Por eso es importante quitar todo lo que obstaculice su entrada: cortinas de telas densas, adhesivos puestos sobre los vidrios de las ventanas, macetas y otros objetos acumulados en los balcones. También ayuda mucho el uso de lamparitas de tonos cálidos. Y muy especialmente la utilización de lámparas de pie o bajas.

Los objetos

El exceso de cuadros, adornos en la biblioteca, portarretratos, mesas auxiliares, sillas y sillones atentan contra la idea de orden, de tranquilidad. Es bueno tomar la decisión de vender, donar, regalar o directamente desechar todos aquellos objetos que por su número generen agobio, abarrotamiento. Una vivienda despejada de objetos –pero no carente de los que son verdaderamente necesarios– da, además, sensación de pulcritud.

La funcionalidad

Los elementos que no funcionan necesitan ser reparados. Puertas, ventanas, canillas, enchufes y otros deben estar en estado óptimo. Y no solo para la futura compradora o el potencial adquirente de la vivienda, también es bueno considerar que eso beneficia a sus actuales habitantes. A veces, por ejemplo, la costumbre hace que se deje una persiana que no funciona bien tal como está. Pero la posibilidad de vender la vivienda implica renovar la energía a fin de que ella brille.

Los detalles

Una moldura despintada o un zócalo ausente son detalles que, por su importancia, no deberían llamarse “detalles”. Esas pequeñas imperfecciones serán advertidas de inmediato por quien visite la propiedad con ánimo de conocerla y, tal vez, adquirirla.

“Siempre he sostenido el axioma de que los pequeños detalles son, con mucho, lo más importante”, dice el escritor británico Arthur Conan Doyle. Él es el creador del inolvidable personaje Sherlock Holmes, y el autor libros ya clásicos como “Estudio en escarlata” y “El sabueso de los Baskerville”.

El exterior

De nada sirve tener habitaciones impecables y bien acondicionadas, si al exterior de la vivienda no se le ha prestado la misma atención, el mismo cuidado. Por ejemplo, las plantas de la entrada de la casa tienen que lucir saludables, radiantes. De igual modo la puerta del departamento no debería presentar rasguños, marcas o falta de pintura.

El exterior es lo primero que verá el individuo que se acerque a conocer la vivienda. A menudo, la persona se hace una primera imagen de lo que verá en el interior a partir de aquello que halla en el exterior.

La mirada de la inmobiliaria

Una inmobiliaria actualizada, moderna, va a brindar su opinión sincera sobre el aspecto general de la vivienda. Y eso lo hará antes de mandar a un fotógrafo y videasta profesional para tomar las imágenes que irán luego al sitio web, las redes y los portales especializados en bienes raíces.

Esa opinión sincera la complementará con algunas pautas de home staging. El home staging es un conjunto de técnicas que ayudan a que una vivienda potencia sus virtudes, para venderla sin demoras. Sería algo así como “poner en escena” el inmueble con la meta final de convertirla en un objeto de deseo, algo que otro quiera poseer.

Cada casa es única

Es verdad que cada casa es única y tiene que transmitir la personalidad de quienes la habitan. A la vez, es preciso que la propiedad sea percibida –sin lugar a dudas– como un refugio. Esto es, un lugar seguro, protegido. Que proporciona resguardo, tranquilidad y placer. Y, como consecuencia de todo ello, felicidad.

Por Sofía Di Mitrio, Corredor Inmobiliario

Dinámica general de los precios de cierre

Durante el primer trimestre de 2023 la caída de los precios de los inmuebles del segmento residencial usado parece haberse detenido.

En efecto, entre el primer trimestre de 2023 y 2022 se observó una suba interanual del precio promedio del metro cuadrado de 3,6%.

Este último valor debe tomarse con cautela por varios motivos:

• Por la fuerte estacionalidad de los datos durante el primer trimestre del año donde suelen concretarse relativamente menos operaciones.
• El comportamiento no es homogéneo en todos los barrios y segmentos de análisis (usados, emprendimientos, torres).

En ese sentido el próximo trimestre va a ser clave para confirmar si efectivamente los precios de cierre ya han tocado un piso.

Con el nuevo dato, la caída de precios de cierre entre el primer trimestre de 2019 y el primer trimestre de 2023 fue del 26,6% en términos nominales y de 38,1% en términos reales.

¿Qué es lo que más se vendió durante los primeros 3 meses del 2023 y qué es lo que más se ofrece?

La distribución de las ventas por cantidad de ambientes fue la siguiente:

• 2 ambientes: 28%
• 3 ambientes: 24%
• 4 ambientes: 22%
• Monoambientes: 17%
• Más de 5 ambientes: 9%

Durante el primer trimestre del 2023:

El metraje total promedio (incluyendo descubiertos) de los monoambientes vendidos fue de 36m2, los 2 ambientes de 49m2, 3 ambientes de 81m2 y los 4 ambientes de 156m2.

Otros datos interesantes:

• Las ventas del primer trimestre del 2023 se concentraron en los inmuebles más pequeños.
• Lo que más se vendió en los primeros meses del 2023 fueron los 2 ambientes de 49m2 de metraje promedio.

• El 69% de las ventas fueron de unidades sin cochera.
• Los departamentos al frente representaron el 66% de lo vendido durante ese año.
• El 69% de los departamentos vendidos tenían balcón. Un 18% de las unidades vendidas tenía terraza.
• La antigüedad promedio de los inmuebles vendidos fue de 32 años.
• El 73% de las ventas fueron de unidades sin amenities.

Porcentajes de negociación

• Durante el primer trimestre de 2023 el porcentaje de negociación promedio respecto del último valor de publicación fue de 7,8%, cayendo 1,6 puntos porcentuales respecto del cuarto trimestre de 2022.
• El regateo está convergiendo a los valores de 2019, pero aún nos encontramos lejos del promedio histórico del 5%.
• El 7% de las operaciones del 1er trimestre 2023 se cerraron con una tasa negociación del 0% y se trataron en su mayoría de propiedades con amenities (76,9%) y con balcón (84,6%).

¿Qué pasó con el segmento inversor del lado de la demanda?

Tipo de cliente comprador:

El tipo de cliente inversor representó el 13.66% de las ventas en 2023.

Apuro en la venta:

Uno de los datos relevados en el ROI es el apuro del vendedor para realizar la venta. El porcentaje de personas que deben vender con cierto apuro fue aumentando con los años y en 2023 representó un 35.4%

Tipología de propiedades elegidas por el cliente inversor: 

• Predominan los monoambientes (52%), seguidos de los 2 ambientes (28%), 3 ambientes (16%) y finalmente el 4 ambientes (4%).
• El 64% fueron edificios sin amenities.

El 92% de los inversores compraron propiedades sin cochera

Encadenamiento de operaciones en el Mercado Inmobiliario

Durante el primer trimestre del año el “encadenamiento” de las operaciones inmobiliarias se mantuvo relativamente estable, bajando 2pp en el encadenamiento hacia atrás y 5pp en el caso del encadenamiento hacia adelante. Esto nos da una aproximación del “multiplicador” de operaciones que existe en el mercado inmobiliario y resulta interesante analizar este dato en el contexto de las elecciones nacionales donde por lo general opera el “wait and see”.

Aspectos metodológicos:

• Para la georreferenciación de los barrios CABA se utilizó el criterio del GCBA y por lo tanto no necesariamente coinciden con los barrios que figuran en las publicaciones.
• Las operaciones analizadas son aquellas reportadas entre 2019 y 2023 entre las inmobiliarias participantes del ROI, que en la actualidad son 26 inmobiliarias.
• Los segmentos de análisis en el ROI son los inmuebles usados, entre medianeras, las torres y los edificios emblemáticos o “clásicos”.
• La información compartida de los inmuebles releva más de 50 campos que luego es procesada.
• Dado que permanentemente se suman inmobiliarias al proyecto los resultados aquí presentados van sufriendo modificaciones.  Las inmobiliarias que se incorporan cargan datos históricos, y por lo tanto esto nos lleva a ciertos cambios en los resultados a lo largo del tiempo.

Al tratar de vender una propiedad, esa decisión tan importante que todo propietario ha tomado alguna vez, pueden cometerse errores muy específicos e incluso obvios.

Es bueno conocerlos para, sencillamente, evitarlos. Aquí te contamos cuáles son.

Error Nro. 1: elegir a la inmobiliaria solo por el valor de tasación

La tasación no es un remate: el que más ofrece es el mejor.

Por el contrario, una buena tasación lleva siempre un tiempo de análisis, y las inmobiliarias profesionales la entregan por escrito junto con un plan de marketing.

Es bueno recordar que el mejor precio de una propiedad no es el más alto sino aquel que permite que ella se venda en un tiempo prudencial, y sin que el vendedor salga perdiendo.

Error Nro. 2: pensar que no hay diferencias entre una inmobiliaria y otra

Hay inmobiliarias profesionales y otras old school, es decir, de la vieja escuela –cuando todo era informal e improvisado–. Las primeras son las que realmente se preocupan por los intereses de quien vende.

Error Nro. 3: no preparar la propiedad para recibir a los potenciales compradores

Cuando la propiedad está en venta, debe parecer atractiva, cautivante.

Para ello, hay que poner en práctica las técnicas del home staging o puesta en escena de la vivienda.

Ello implica cosas simples como, por caso, ordenar muy bien las habitaciones, eliminar el exceso de muebles o de adornos, realizar pequeñas pero vitales reparaciones, y otras pautas que las inmobiliarias aportan.

Error Nro. 4: no definir por qué se busca vender

El motivo debe quedar claro desde el primero momento y para todas las personas que habitan el hogar. Si no hay consenso, la elección de la inmobiliaria y la venta en sí será un proceso tortuoso.

Algunos motivos para vender un inmueble son: para pagar menos impuestos o expensas, tener menos o más metros cuadrados, contar con un jardín o un gran balcón terraza, o estar cerca de los padres o de los hijos.

Error Nro. 5: no comprender que la propiedad va a competir duramente con otras en venta

En ciertos momentos, el mercado inmobiliario se torna muy competitivo y no todas las unidades puestas en venta lograrán el objetico de cambiar de dueño.

Error Nro. 6: no conocer las variables que influyen en el precio

No hay dos unidades que valgan lo mismo. Y esto se da incluso en barrios cerrados o countries donde las casas son todas idénticas, así como en grandes edificios que tienen varios departamentos por piso.

En el precio de cada unidad influyen el estado de mantenimiento, las expensas y numerosas otras variables relacionadas con el mercado y con las expectativas económicas del país.

Error Nro. 7: no comprender que el precio “se busca”

Esto significa que entre el precio de publicación y el precio de cierre de la operación, se realizan ajustes para buscar el valor más atractivo para el comprador.

Error Nro. 8: no aceptar que hay variables inmanejables

El que un barrio deje de estar de moda, por ejemplo, es una variable inmanejable. Hay que tener la sabiduría para comprender y aceptar esto, y ver que ello influirá en el precio que se puede pedir por la propiedad ubicada en esa zona.

Error Nro. 9: no entender la psicología del comprador

El comprador tiene actitudes y prejuicios que a veces son difíciles de comprender para la parte vendedora. En cambio, las inmobiliarias saben cómo refutar las objeciones que surgen.

Error Nro. 10: creer que es posible vender sin el asesoramiento de una inmobiliaria

Pasan los años y el servicio que brindan las inmobiliarias sigue existiendo. ¿El motivo? Contar con una inmobiliaria es más seguro y eficaz que vender por cuenta propia o “de dueño a dueño”.

En Di Mitrio Inmobiliaria nos encargamos de ayudarte a vender tu casa o departamento, sin que caigas en errores comunes. Errores que solo conducen a la frustración y a la pérdida de tiempo. Y de oportunidades.

Consultanos sin compromiso para ver de qué modo podemos acompañarte.

Cuando una futura compradora o un potencial adquirente llega a una casa que se encuentra en venta y lo primero que ve es un cartel al costado de la puerta que dice: “No funciona el timbre”, estamos ante un problema. Y más si el cartel está hecho sin demasiado cuidado.

Ese problema, que pudiera parecer menor, va a afectar por completo la percepción de esa persona que se acercó hasta el inmueble para conocerla.

En este espacio te advertimos sobre otras cosas que quizás no funcionan en una vivienda, y algunas pequeñas ideas para remediarlas.

El timbre de la puerta

Demasiado a menudo el timbre de la puerta se descompone. Es cierto.

Una solución es armarse de paciencia si se conoce algo de electricidad. Otra, es llamar a un especialista.

Y un tercer camino es recurrir a un timbre inalámbrico para interiores o para exteriores. Es económico y fácil de instalar.

El botón del depósito del baño

Este suele ser un punto crítico, porque lo que no funciona en el baño se asocia a falta de higiene personal.

Lo mismo sucede con la tapa rota del depósito: es preciso desecharla y cambiarla por una impecable.

Las puertas de los placards

Los placards son puntos centrales en la visita de un potencial comprador. ¿Por qué? Porque necesita saber si son profundos, y si tendrán o no espacio para ubicar todo aquello que traerá de su actual vivienda.

Aquí también la solución para una puerta que corre trabándose, consiste en pasar una vela o un pan de jabón seco en las guías.

En casos más complejos, habrá que recurrir a otro tipo de arreglo.

Los picaportes

Pocas sensaciones son tan frustrantes como quedarse con el picaporte –de una puerta– en la mano.

Este es otro punto que el comprador notará.

Eso se arregla a veces con un simple tornillo o, en otras ocasiones, con la ayuda de un cerrajero.

Los cajones

Numerosas personas tienen una particular curiosidad con los cajones.

Les gusta abrirlos y comprobar su capacidad de guardado, y si se deslizan sin problemas.

Si esto no ocurriera, una solución a poner en marcha antes de la aparición del primer visitante es colocar grafito en polvo en las guías, o pasar una vela o un pan de jabón seco para lubricar el mecanismo.

También es crucial que los cajones no estén demasiado cargados. De lo contrario, podrían caerse si un potencial comprador los abre sin prestar mucha atención.

Las persianas

Las persianas que suben con dificultad o que directamente están rotas y quedaron subidas o bajadas de modo definitivo, también son un alerta rojo para el visitante.

Generalmente, la solución está en manos de un especialista aunque quien tenga alguna habilidad también podría solucionar eso.

Los vidrios de las ventanas

Este es otro aspecto a considerar, ya que las ventanas atraen fuertemente la curiosidad de los interesados.

A través de una ventana se puede ver qué tan cerca está un vecino, o qué vista se obtiene, o cuánta luz natural puede ingresar a la vivienda.

En general, el cambio de un vidrio debería dejarse en manos de vidrieros. A menos que alguien de la familia se anime a llevarlo a cabo.

Un mito

Se suele decir, sin mucho fundamento, que la manera en que un individuo tiene arreglada su casa, de la misma manera está su mente.

Más allá de ese mito, presentar una vivienda impecable a un futuro adquirente es una forma de respeto y cortesía hacia a él. Y, sobre todo, es una forma de revalorizar ese espacio vital que quizás se conviertan en su hogar.

A menudo, una casa pequeña e impecablemente decorada y ordenada puede generar más fanáticos que una amplia pero desolada o poco cuidada.

En Di Mitrio Inmobiliaria, cuando nos encargás que vendamos tu casa o departamento, además de visitarla te damos varios tips para que el inmueble se vea fantástico. Y ello, sin hacer grandes gastos ni complicarse la vida.

“Quien tiene la información, tiene el poder” afirmó el filósofo político inglés Thomas Hobbes, ya en el siglo XVI. Y eso, hoy, tiene más vigencia que nunca. En particular, para quien desea vender su vivienda.

Aquí te brindamos algunos detalles sobre la importancia de informarse bien antes de iniciar la venta de una propiedad –a través de una inmobiliaria–.

No confundir tasación “atractiva” con “propuesta de servicio”

Tasar una propiedad es una tarea que requiere un expertise. Por un lado, porque no hay dos viviendas iguales –ni siquiera en un edificio o en un barrio cerrado–. Y por otro, porque no hay dos circunstancias iguales en cuanto a sus propietarios y en lo que hace al mercado inmobiliario.

Una tasación “atractiva” es aquella que supera las tasaciones de las demás inmobiliarias. Generalmente es la que se recibe cuando la persona que va a tasar la propiedad pregunta: “¿En cuánto le tasaron esta propiedad las otras inmobiliarias?”. Es una pregunta reveladora. Cuando se la escucha, el propietario se encuentra frente a la clásica tasación “en el acto”. Es un tipo de tasación oral que no responde a criterios profesionales y modernos.

En cambio, una “propuesta de servicio” es la tasación más toda una batería de acciones de marketing inmobiliario que la empresa se compromete a efectuar en beneficio del vendedor. Y que se entrega por escrito.

Acciones de marketing inmobiliario

Las acciones de marketing inmobiliario abarcan desde la publicación de la propiedad en el sitio web de la inmobiliaria, hasta la colocación del clásico y siempre efectivo cartel en el frente. También, la inclusión de la unidad en sus redes sociales, el envío de e-mailings y mensajes de WhatsApp a la propia lista de interesados y a los de  empresas inmobiliarias colegas, y las Visitas Express que se hacen desde un teléfono celular.

La tasación bien hecha

En lo que hace a la tasación hecha con criterio se llega combinando una serie de variables. Por ejemplo, el estado de conservación de la unidad, su antigüedad, el estado del edificio en el que se encuentra si es un departamento, las expensas y los impuestos que se abonan mensualmente, el aspecto de la cuadra y del barrio. Sumado a ello, la situación del mercado inmobiliario y las expectativas económicas del país.

No todas las inmobiliarias son iguales

Hay inmobiliarias que casi no hablan con el propietario cuando se las convoca para encargarse de una venta. Se limitan a mirar las habitaciones, el estado de los pisos y los techos, la amplitud de la cochera o de la baulera. Se centran solo en lo material de la casa, el departamento, el dúplex o el PH. Como si se tratara de un placard o un juego de living al que solo hay que ponerle un precio.

En cambio, otras le prestan mucha a atención al dueño. Quieren saber cuáles son sus sueños, por qué quiere cambiar de vivienda, qué espera de la inmobiliaria.

Aquí, la información también le sirve a la empresa inmobiliaria, justamente, para descubrir la mejor manera de ayudar a esa persona a encontrarle un nuevo propietario a la unidad.

Una diferencia crucial

Tener buena información al vender es algo crucial para el propietario. ¿Por qué?

Porque cuando no se cuenta con una inmobiliaria que tasa a partir de criterios profesionales y ofrece un plan de marketing amplio –y consistente–, el vendedor va a sufrir las consecuencias.

¿Cuáles son esas consecuencias? Básicamente las vinculadas con el tiempo, lo económico y lo anímico.

En lo que hace al tiempo, perderá demasiado si la propiedad está sobrevaluada. Menos gente la visitará, y pasarán meses y hasta años hasta encontrar el candidato.

En lo económico, a veces por buscar el precio más alto se pierde la oportunidad de vender a un precio razonable en un tiempo razonable.

Y en cuanto a lo anímico, el propietario se desilusiona, pierde interés y comienzan las fricciones con la inmobiliaria.

En Di Mitrio Inmobiliaria te brindamos la información valiosa que necesitás al momento de poner en venta tu propiedad. Comunicate, por favor, con nosotros y conocé una manera óptima de vender y mudarte al lugar que realmente querés.