Por Marcelo Di Mitrio, Corredor Inmobiliario

EI pasado miércoles 23 de octubre, el auditorio de la Fundación Beethoven fue escenario de una nueva edición del Seminario de Valores Inmobiliarios, la novena. Después de 5 años y ante la situación excepcional que atraviesa hoy el mercado, Reporte Inmobiliario decidió que era oportuna una nueva convocatoria. En ese marco, y aprovechando estas líneas para agradecer mi participación a los organizadores de la misma, los conceptos que siguen, fueron los puntos salientes de mi exposición:

\”Debatir si los inmuebles bajaron o no, hoy es en realidad, una discusión del pasado. Atrasa.\”
\”Hoy venden los vendedores motivados y realistas.\” \”Los inmobiliarios tenemos un problema de modelo de negocio.\”
\”Todos aquellos que tenemos activos argentinos somos más pobres. Quienes tenemos inmuebles, no somos la excepción.\”
\”Pedirles a los inmuebles que resistan los embates de una macro que en el último año y medio ha si-do tremenda, sumado a una devaluación del 200% de mayo 2018 hasta la fecha y considerando el dólar oficial, es pedirles demasiado.\”
\”Reconozco los atributos de la inversión inmobiliaria y comparto aquello de los \”inmuebles como refugio de valor\” pero no en dólares estadounidenses, definitivamente, no en dólares estadounidenses. Nuestra historia reciente así lo demuestra.\”
\”La conferencia de prensa de Dujovne, Caputo y Sturzenegger del 28 de diciembre de 2017, fue el principio del fin.\”
\”Los primeros meses de 2018 seguíamos entretenidos por el efecto inercial que nos dejaron las UVAs.\”
\”En mayo 2018, en Di Mitrio, llegamos al techo en términos de precios para lo que fue \”La estrella del ciclo UVA\” en los barrios en los que operamos.\”
\”De mayo 2018 a los días previos a las PASO registramos caídas de hasta el 25% en dólares en precios de cierre para lo que fue \”la estrella del ciclo UVA\”.\”
\”Nada bueno sucedió en la macro desde mayo 2018. La micro recibe aquello cayendo en nivel de actividad. Así llevamos 15 meses consecutivos de caída interanual de junio 2018 a septiembre 2019, última medición del Colegio de Escribanos de CABA.\”
\”A partir del mes 12 de la medición del Colegio de Escribanos, estamos cayendo sobre la caída.\”
\”En materia de precios, el mercado inmobiliario es muy poco transparente. Ya no se puede tapar el sol con las manos.\”
Santiago Magnin, un joven corredor inmobiliario – tan joven como brillante -, continuó con la exposición:
\”Mi teoría dice que los precios (de cierre) pondera-dos, están aproximadamente 15% abajo de los valores de lista promedio de Reporte Inmobiliario y 30% abajo de los valores de lista promedio de Properati. Y que los valores de lista ponderados (no promedios) de lo que sí se vende están sólo 5% abajo de los valores de lista promedio (no ponderados). ¿Cómo se pondera? Atendiendo lo que dicen los libros de tasación: Planta Baja vale 10% menos que un Piso 4°, un lateral 10% menos que un contrafrente, la orientación norte 5% más que este u oeste y así con sólo 30 variables objetivas\”, sentenció Santiago, y continuó: \”Seguiré laburando en esto. No hay que analizar (ni sobreanalizar) más los valores de lista (de +120.000 avisos en Zonaprop). Apuntemos los cañones a las ventas. Entre 2.500 y 3.000 por mes, ¡nada más!\”. Santiago es uno más de aquellos que consideramos que tanto \”el ladrillo no traiciona\” como \”los inmuebles siempre suben\” son falacias sin sustento en nuestra historia y el presente.
A la potente presentación de Santiago Magnin, sucedió la de Néstor Kreimer, quien con su mirada siempre sagaz, nos dejó conceptos como éstos:
\”Quedó en evidencia el divorcio de miradas entre los brokers inmobiliarios y los desarrolladores en relación al desconocimiento del costo de reposición de un inmueble a estrenar, con un valor de incidencia de la tierra que siguió creciendo en dólares; mientras se argumenta la necesidad de bajar el valor final del m2.\”
\”A su vez, la devaluación de la moneda sigue generando una falsa percepción de una baja del costo de la construcción en dólares, dada la posterior inflación que rápidamente diluye su efecto.\”
\”Sin macro no hay micro, por lo tanto, solamente cuando crezca la capacidad de compra / financiación del usuario final, habrá de producirse un sustentable crecimiento del mercado.\”

El evento se desarrolló a lo largo de varias horas y participaron tanto economistas, como distintos actores del mercado inmobiliario aportando su diversidad de miradas. A través del sitio reporteinmobiliario.tv, se accede libremente a algunas de las presentaciones.

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