¿Que pasara con los precios? La pregunta que todos nos hacemos en un nuevo ciclo inmobiliario.

Por Marcelo Di Mitrio, Corredor Inmobiliario

Al dia de escribir esta nota, siendo el 17 de Junio de 2018, la última cotización del Dólar Estadounidense que informa el BNA Tipo Vendedores es de $28.80. Esa misma entidad informaba allá por el cierre del 30 de Noviembre de 2016 la cotización de $ 16,10. Esto es un incremento del tipo de cambio del 78,88% para el período. Mientras tanto la UVA (Unidad de Valor Ad­quisitivo) creció (sólo) el 42,28% y el valor m2 pro­medio de la CABA, según los relevamientos trimes­trales de Reporte Inmobiliario, el 19,11% medido en Dólares Estadounidenses, esto es un 113,06% me­dido en nuestra moneda nacional.

El mercado de los inmuebles usados de la CABA, cuyos precios se ex­presan en Dólares Estadounidenses desde hace dé­cadas, no resulta indiferente a esta situación y des­de hace semanas propietarios, compradores, inmo­biliarios y analistas entre otros, nos hacemos la mis­ma pregunta, \”¿Qué pasará con los precios?\”.

Lejos de pretender asumir el rol de profeta, hagamos el esfuerzo por entender el mercado inmobiliario de nuestra ciudad y así, analizar posibles escenarios futuros en materia de precios.

El mercado inmobiliario en cualquier parte del mun­do que analicemos, no resulta ajeno a los vaivenes de aquella economía donde ese mercado se inserta. Saque el lector sus propias conclusiones cuanto ma­yor será el impacto en ese mercado inmobiliario cuando los precios de éste están dolarizados y cuan­do el tipo de cambio se agita bruscamente.

En la última semana se han producido cambios tanto en la conducción económica del país como del BCRA, en medio de ella la cotización del tipo de cambio pasó de $ 25,80 (8 de junio) a $ 28,80 (15 de junio). Esto es una devaluación del peso del 11,63%. Esto plantea una limitación a nuestro análisis dado que el proceso devaluatorio aún no finalizó planteando una incógnita sobre cuál finalmente será su magni­tud.

En lo que a su distribución refiere, el mercado inmobiliario de la CABA se encuentra altamente atomizado, no existiendo actores capaces de fijar precios por lo que el nivel de precios del mercado surge permanentemente por la libre acción de la oferta y la demanda. En este marco resulta muy interesante analizar la evolución de las cantidades vendidas (Actos de compraventas inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble de la CABA) entre 1980 y 2010: 30 años de una economía argentina de altas y bajas, cambio de monedas incluido, períodos de tipo de cambio alto y bajo, también ciclos de hiperinflación y marcada por la aleatoria presencia del crédito hipotecario, entre otras características.

El gráfico provisto por Reporte Inmobiliario es muy claro: 30 años (1980-2010) de numerosos pequeños ciclos económicos que se fueron sucediendo mues­tran un numero de compraventas de donde se des­prende cierta estabilidad y donde entre el pico má­ximo (1991) y el mínimo (1988) para esa larga serie se desprende una brecha de sólo el 50% entre un ex­tremo y el otro. Surge entonces con claridad, la esta­bilidad de la actividad a lo largo del período donde paradójicamente, la falta de estabilidad de nuestra macroeconomía ha resultado ser una constante.

¿Y qué ha pasado con los precios de los inmuebles en CABA durante ese período? Observemos el grá­fico siguiente también provisto por Re­porte Inmobiliario, el que nos aporta un poco de claridad.

La década del \’80 se caracterizó por la falta de cré­dito hipotecario y por un tipo de cambio al inicio bajo que pasó luego a uno alto e impacto notablemente en el precio de los activos inmobiliarios de la CABA. Década esta donde el proceso de dolarización de los activos inmobiliarios comenzaba. La década del \’90, aquélla de \”la convertibilidad\”, trae consigo \”la no­vedad\” de la instalación del crédito hipotecario en nuestro mercado inmobiliario. Algo tan natural en el resto del mundo resultaba una verdadera innovación en nuestro mercado inmobiliario. El retraso del tipo de cambio que se fue gestando durante esos años encuentra su corrección en el año 2002, derribando el precio de los activos inmobiliarios medido en dó­lares estadounidenses. Desde entonces se inicia un proceso gradual y creciente en el precio de los in­muebles de la CABA en los años siguientes. Tiempos donde, obviamente, el crédito hipotecario vuelve a la oscuridad. Así, mientras la variación de las canti­dades vendidas muestra una dispersión acotada de sólo el 50% entre los picos (1991-1988) de la serie, la variación de precios muestra una dispersión con­siderablemente mayor: entre los USD 1.505 del año 2010 y los USD 385 del año 1985, la brecha es del 290%; de ello se infiere que es a través del precio por donde ajusta el mercado inmobiliario y no por las cantidades vendidas. ¿Qué pasará entonces con los precios? No somos profetas ni pronosticadores. A la luz de la historia los activos Inmobiliarios de la CABA deberían de ajustar su precio en USD hacia la baja, no tenemos duda alguna de ello. A la luz de la razonablidad, también. ¿Cuánto? No lo sabemos. El juego de la oferta y la demanda lo determinará.